A mai hiteleknek, támogatásoknak köszönhetően már úgy is lakáshoz juthatunk, ha nem tudtunk félretenni nagyobb összeget az önrész fedezésére.

Magas finanszírozású kölcsönök

A 2008. év végi pénzügyi válság kirobbanásáig több bank kínált olyan hitelkonstrukciót, ahol a megvásárolandó lakás értékének 90-100%-át meg tudják hitelezni. Sajnos a válság következtében a legtöbb bank beszűntette ezt a hitelformát, azonban továbbra is tudomásunk van pár olyan bankról, akik még kínálják az önerő nélküli hitelt. Ez egy jól működő hitelforma, azonban jövedelemvizsgálathoz kötött, vagyis csak akkor kaphatunk ilyen hitelt, ha jövedelmünk kimutatható. Jó hír, hogy ha mégse kimutatható, vihetünk készfizető kezest! Persze ebben az esetben a kezes valós jövedelmét kell igazolni.

A bankok szeretnek biztosra menni, így amikor az ingatlan értéke épphogy fedi a hitel összegét, több módon is bebiztosítják magukat:

  • A bank az ingatlanfedezet 60-70%-án túlmenő hitelrészre biztosítást köt egy viszontbiztosítónál. Ezt azért teszi, mert ha nem fizetjük vissza a kölcsönt, a 60-70% feletti hitelrészt a biztosító visszafizeti a banknak az adós helyett. A biztosítás díja miatt valamennyivel magasabb lesz a hitelkamatunk.
  • Ha nem viszontbiztosítással oldja meg a magasabb hitelkockázatot, akkor is magasabb kamatot fog kérni, mivel kockázatosnak ítéli meg a hitelt.
  • Minden esetben megfelelő jövedelemigazolást kér, ami manapság nem mindenki számára járható út (készfizető kezest is be lehet vonni).

Az ilyen típusú önerő nélküli lakáshitelek jól működnek, a kamatfelár nem annyira magas, az egyetlen bökkenő a szigorú jövedelemvizsgálat. Itt vagy magas jövedelmet kell igazolni, vagy egy magas jövedelmű ismerőst/családtagot kell bevonni kezesként. Eltérő feltételekkel adnak ilyen hitelt a bankok, a hitelek összehasonlítása könnyebben fog menni az itt letölthető anyaggal.


Lízing

Újépítésű lakások önerő nélküli vásárlását könnyíti meg a lakáslízing. Lényege, hogy az autólízinghez hasonlóan a lízingcég kifizeti az ingatlan vételárát az építtetőnek, vagyis a lízingcég lesz a lakás tulajdonosa. Az ügyfél beköltözhet a lakásba és gyakorolhatja a tulajdonosi jogokat. Az ingatlan azonban csak a vételár kifizetésével, vagyis a futamidő végén lesz az ügyfél tulajdona.

A konstrukció előnye, hogy a hitelekkel ellentétben bárki vásárolhat lakást – nincs életkori megkötés, nincs felső értékhatára a megvásárolható ingatlannak. Jó megoldás az ingatlanlízing, ha nem akarjuk, hogy az APEH lássa milyen vagyonunk van, esetleg sok a cég által fizetett bérleti díj és meg szeretnénk venni az irodát/telephelyet. Hátránya, hogy csak a futamidő végén lesz az ügyfél a tulajdonos, így nehézkesebb eladni a lakást a futamidő lejárta előtt. Általában a lakáscsere úgy oldható meg, ha az ügyfél talál a lízingcég számára is megfelelő vevőt, aki átvállalja a törlesztőrészleteket is.

Az önerő nélküli lízing szintén jövedelemvizsgálathoz van kötve.

Kiegészítő ingatlan bevonása

Ez egy kézenfekvő megoldás, ha megoldható ezt válasszuk. Itt a vásárolandó lakáson kívül egy másik ingatlanra is jelzálogjogot rak a bank, így magasabb hitel adható, mely kiteheti a vásárolandó lakás teljes vételárát. A kiegészítő ingatlanfedezet tekintetében a legtöbb banknál nincs megkötés, vagyis az lehet bárkié (család, ismerős, stb.), bárhol Magyarország területén.

Mivel a kiegészítő ingatlannal együtt a fedezetek értéke remélhetőleg magasabb lesz mint a hitel összege, nincs jelentős banki kockázat, így nem szigorú a jövedelemvizsgálat. Akár egy minimálbér is elég lehet, így alacsony bejelentett jövedelem mellett is megvalósítható az önerő nélküli lakásvásárlás.

Fészekrakó hitel

Államilag támogatott hitel az önerő csökkentésére, 35 év alatti párok és gyermeket egyedül nevelő személyeknek. Fészekrakó hitel részletek >>

Közszféra hitel

Államilag támogatott hitel az önerő csökkentésére, közalkalmazottak, köztisztviselők részére. Közszféra hitel részletek >>

Szocpol, fél szocpol

Vissza nem térítendő állami támogatás, másik nevén lakásépítési kedvezmény. A megfelelő hitellel kombinálva önerő nélkül is lakáshoz juthatunk, hiszen a szocpol összege is beleszámít az önrészbe. Szocpol, félszocpol részletek >>

Munkáltatói kölcsön

Ez egy olyan önerő forrás, amire kevesen gondolnak. A legtöbb nagy munkáltatónál létezik valamilyen kedvezményes otthonteremtő hitel, de a kisebb munkáltatóknál is előfordul. Persze egy bizonyos cégméret alatt valószínűtlen, de egy próbát megérhet, ezt mindenki maga tudja.

Munkáltatói vissza nem térítendő támogatás

Előfordulása jóval ritkább, mint a munkáltatói kölcsön, de ha már úgyis érdeklődünk a munkáltatói kölcsön miatt, megéri erre is rákérdezni. A támogatás igénybe vevőjének személyét, nyújtásának szabályait a munkáltató határozza meg.

Önkormányzati kölcsön

A lakos részére a helyi önkormányzat által nyújtott kölcsön. Különbözik a banki hiteltől, mivel ezt általában szociális alapon ítélik meg, illetve kedvezményes feltételekkel nyújtják. A kölcsön igénybe vevőjének személyét, nyújtásának szabályait, a törlesztés gyakoriságát, futamidejét, a fizetendő kamatot, költséget az önkormányzat határozza meg.

Önkormányzati vissza nem térítendő támogatás

A lakos részére a helyi önkormányzat által nyújtott vissza nem fizetendő otthonteremtési támogatás. Az önkormányzati kölcsönhöz hasonlóan a támogatást szociális alapon ítélik meg, igénybe vevőjének személyét, nyújtásának szabályait az önkormányzat határozza meg.

Személyi hitel

Legrosszabb esetben felvehetünk egy személyi kölcsönt az önerő fedezésére. Azért a legrosszabb eset, mert ez egy rendkívül költséges megoldás:

  • egy jelzáloghitel THM 7%-je körül van (alacsonyabb banki kockázat az ingatlanfedezet miatt), míg egy személyi kölcsöné 25% (nincs zálogtárgy, így nagyobb a bank kockázata)
  • a személyi kölcsönt jóval rövidebb idő alatt kell visszafizetni, ami konkrétan meg fogja duplázni a havi törlesztésünket

Ezt a megoldást általában azok szokták igénybevenni, akiknek relatív magasabb a jövedelmük, azonban az nem kimutatható, így nem kapnak magasfinanszírozású hitelt.

Mindenki kiszámolhatja mindkét hiteltípus havi törlesztőrészletét az itt található linkeken: http://www.hitelkalkulator.info/



Ahhoz, hogy teljesen önerő nélkül vásároljunk lakást, a fenti lehetőségeket kombinálni kell valamilyen formában, pl. munkáltatói kölcsönt magas finanszírozású hitellel.

A legszerencsésebb eset, ha magas finanszírozású hitelt veszünk fel, és jogosultak vagyunk valamilyen vissza nem térítendő állami támogatásra. Ilyenkor szinte biztosan meg tudjuk venni a kiszemelt lakást önrész nélkül.

1. példa:

Új lakóparki lakás vételára 15 millió Ft. A banki értékbecslés alapján a magas finanszírozású hitellel 14 millió Ft-ot kaphatunk. Ha még szocpolt is igénybe veszünk két gyermek után (2,4 millió Ft), akkor önerő nélkül is megvásárolhatjuk a lakást, ráadásul csak 12,6 millió Ft hitelre lesz szükségünk!

2. példa:

Egy 10 millió Ft-os használt lakást szeretnénk megvenni. A banki értékbecslés alapján 8 millió Ft hitelt ad a bank, amihez 2 gyermek után igényelhető otthonteremtési támogatás (félszocpol 1,2 millió Ft), akkor 800.000 Ft önerőre van szükség.

3. példa:

A fenti 2 példa akkor is működhet, ha vállaljuk, hogy bizonyos időn belül gyermekünk lesz. Ez az ún. megelőlegező kölcsön.