Címkézett oldalak: ‘lakás’

2009.01.11.

Visszavetette az ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, miközben a vevők között egyre határozottabban vannak jelen azok, akik készpénzzel, befektetési céllal vásárolnának ingatlant. Mindemellett nem várható, hogy az árak jelentősen csökkennének.

Eltérő mértékben, de csökkentette a Napi által megkérdezett ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, a kölcsönök drágulása. A lapunknak nyilatkozók többsége 10-30 százalék közé teszi a visszaesés mértékét, de nem ritka az a vélemény sem, amely szerint a fekete leves még csak ezután jön.

Akár 30 százalék is lehet a mínusz

Nem tömeges jelenség, de az üzletkötések néhány százaléka már amiatt esett kútba, vagy halasztódott el, mert a vevő nem olyan feltételekkel kapott volna hitelt, amilyenre számított – tájékoztatott Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Hozzátette: ez leginkább a tömegpiacon, azaz a 15-25 millió forint közötti árú ingatlanoknál volt tapasztalható, hiszen aki 60-80 milliós kategóriában nézelődik, más anyagi helyzetben van.

Rosszabb helyzetről számolt be a Palace Ingatlantanácsadó vezetője. Nagy Balázs szerint a lakáshitelezési kondíciók változása a vevők 20-30 százalékánál hiúsította meg a vásárlást november-decemberben. Ez jellemzően azt a kört érintette, akik a válság elmélyülése előtt egy pozitív banki előminősítés birtokában lefoglalózták a lakást, azonban nem siettek túlzottan a szerződéskötéssel. A várakozás ideje alatt pedig lényegesen átalakultak a kondíciók, s mire szerződéskötésre került volna a sor, a másfélszeresére ugró törlesztőrészletek elől meghátráltak, akár a befizetett pénzt is veszni hagyták.

Valóban okoz nehézséget a piacon a hitelfeltételek szigorodása, de inkább az jellemző, hogy azok a potenciális vevők, akiknek bármilyen komolyabb gondjuk lehet a hitelfelvétellel, nem is kezdik el az ingatlankeresést – osztotta meg az Otthon Centrum tapasztalatait Kühne Kata, a társaság franchise-igazgatója. Ez azt eredményezte, hogy a téli szezonban 15-20 százalékkal esett vissza az OC irodáinak forgalma, míg a piac egészét tekintve 20-30 százalékos lehetett a csökkenés mértéke. A nagyobb ingatlanközvetítő láncokat azért éri késleltetve a forgalom apadása, mert az év végére sok, nyáron vagy ősszel indított ügylet lezárása maradt.

Körülbelül a vásárlók 20 százaléka tűnt el a City Cartel ügyfelei közül is, ennyivel esett vissz a cég forgalma – válaszolta a Napi kérdésére Vajnági Pál cégvezető. Leginkább az önerő nélküli vevőket vesztették el a hitelezés szigorodásának a hatására. A vevők másik része a növekvő törlesztést nem vállalta, és sokakat a bank utasított vissza – tette hozzá Bártfainé Sándor Gyöngyi hitel-koordinátor. A visszautasítások gyakori oka a szigorúbbá váló értékbecslés. A hitelfedezeti értéket a bankok egymástól eltérően, de a korábbinál alacsonyabb szinten állapították meg.

Murányi szerint akkor lesz igazán érdekes a piac, amikor teljes egészében begyűrűzik a válság a hazai reálgazdaságba, míg Kühne arra kíváncsi, tavaszra lesz-e olyan állami intézkedéscsomag, ami megpezsdíti az egész gazdaságot, így az ingatlanpiacot is.

Így látják a kisebb irodák

A kisebb irodák tapasztalataira szintén kíváncsiak voltunk – ezúttal is az IngatlanMax.hu, az ingatlanközvetítők országos hirdetési felülete volt a segítségünkre.

Egy 48 millió forintba kerülő, a Mátrában található családi ház adásvétele úgy hiúsult meg, hogy a kiszemelt bank értékbecslője mindössze 28 millióra taksálta az ingatlant – hozott példát a piaci feltételek szűkülésére a Csalogány Ingatlan vezetője. Bocskovné Lola hozzátette: hasonló történt egy III. kerületi ikerházfél esetében is, ott bár a vevő és az eladó megegyezett a 40 milliós vételérban, az értékbecslő csak fele ekkora összeget tartott reálisnak.

Az elmúlt év őszétől kezdve több ügylet nem jött létre azért, mert az ügyfél nem kapott elég hitelt – tapasztalta Dócs Kata, az IngatlanBudapest Kft. vezetője. Szerinte jelenleg legalább 30 százalék önrésszel kell nekiindulni a kölcsönigénylésnek, de még ekkor sem biztos, hogy a kérelem átmegy minden akadályon, hiszen feltétel a munkahely, a megfelelő jövedelem, és az elbírálás során az is fontos, hogy hol található a kiszemelt lakás.

Azok az ügyfelek, akik nulla vagy minimális, 10-15 százalék önerővel szerettek volna lakást vásárolni, kikerültek a vevők köréből – mondta Kovács Teréz, a Mirea Holland-Magyar Ingatlantanácsadó vezetője. A megfelelő jövedelemmel rendelkező alkalmazottak még ma is könnyebben jutnak hitelhez, ám egyre kevesebben merik vállalni a hosszú távú kölcsön törlesztését. Kovács Teréz szerint feltételezhetően nemcsak a készpénzes vételek aránya, de azok volumene is nőni fog, ugyanis egyre többen lehetnek azok, akik eddig egyéb befektetési formákban őrzött megtakarításaikat ingatlanba fektetik.

A hitelfeltételek szigorodása jól érezhető a Balaton déli partján is – tájékoztatta a Napit Békési Béla, az Ingatlan Munkaközösség balatonboglári irodájából.
Folyamatosan jönnek ügyfelek, akik kisebb házat keresnek, mert nem fogadja el a bank a hitelkérelmüket, amivel drágább ingatlant tudtak volna vásárolni. Komoly gondokat okozott a devizaárfolyamok hullámzása is, a változások miatt ugyanis több esetben már csak a folyósításkor szembesültek azzal, hogy a megváltozott kurzus miatt módosítani kell a szerződést. Ez újabb hetekbe, hónapokba telt, de közben egyre rosszabbodtak a hitelfeltételek is.

A készpénzes vásárlók helyzete sokkal jobb, ők most szinte dőzsölhetnek az ajánlatokban, az eladók viszont attól félnek, hogy beragadnak a pénzükkel, és már eleve úgy jelentkeznek, hogy amennyiben sikerül eladni az ingatlant, abban a pillanatban megvennék a másik házat. Ha viszont bármelyik láncszem elszakad, a sok munkával felépített eladási összefüggések összedőlnek – az esetek többségében valahol el is vérzik az ügylet. Ez azt is jelenti, hogy folyamatos, élénk érdeklődés mellett minimális a valós eladások száma, kevesebb, mint az elmúlt év hasonló időszakában.

Óvatosabbá váltak a hitelre pályázók

A szakember hozzátette: mind az ingatlanosok, mind a vevők óvatosabbá váltak, hiszen míg korábban bármilyen egyéb célra is jelzálogfedezetű hitelt vettek fel, addig most szorosan az ingatlanvásárláshoz igazítják a kölcsönt és csak a feltétlenül szükséges nagyságú összeget igénylik a banktól. További változás, hogy az ingatlant keresők őszintébben feltárják pénzügyi helyzetüket a hitelközvetítők felé, így könnyebb is elvégezni a hitelszűrést.

A novemberi hitelfelvételi csúcs Nagy Balázs szerint egyebek mellett annak volt köszönhető, hogy néhány bank értesítette a vele szerződéses kapcsolatban álló fejlesztőt arról, hogy az ügyfelek már csak két hétig vehetik fel a hitelt a régi feltételekkel, így az eladók idejekorán értesíthették a vevőiket is. Az igazán kellemetlen helyzetek ott adódtak, ahol ez a lépés kimaradt, s a vevő egy pozitív hitelbírálattal a birtokában írta alá a szerződést, majd utána szembesült a másfélszeres törlesztésrészlettel.

Merre mennek az árak?

Ami az árak irányát illeti, az OC legfeljebb csak minimális csökkenésre számít, de a piacon nagy lesz a szórás. Hiszen míg a nagyvárosok kedvelt területein nem olcsóbbodnak az ingatlanok, addig a rosszabb környékeken, a nem korszerűsített, épp ezért magas rezsijű panelek esetében, vagy azokon a kisebb településeken, ahol nehezebb hitelt kapni, esetenként 15-20 százalék is lehet a mínusz.

A Duna House szakértője a következő néhány hónapban nem számít számottevő árcsökkenésre a lakáspiacon. E prognózist egyrészt arra alapozza, hogy a szlovákiai árakhoz viszonyítva továbbra is olcsónak számít a magyar piac, másrészt pedig az eladók egy bizonyos szint alá nem mennek, azaz ha nem nagyon sürgős, nem értékesítik ingatlanjukat. Továbbra is van ugyanakkor példa arra, hogy irreálisan sokra tartja lakását, házát a tulajdonos.

Murányi beszámolója szerint a lakóingatlan-piaci forgalom csökkent ugyan, de nem drasztikus mértékben, a hitellehetőségek rosszabbodása miatti keresletcsökkenést ugyanis jórészt pótolták a más piacokról – például az értéktőzsdéről vagy a devizapiacról – átnyergelők vételei. Utóbbi befektetők a könnyen kiadható lakásokat keresik.

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=392937&place=friss

2008.10.17.

Retteghetnek a devizahitelesek. Jelentősen nőhetnek a havi részletek. A bankok nem kerülhetik el a kamatemelést. A forint esik, mint a kő! Mi lesz, ha államcsőd lesz?

Miután a sajtó halálra rémítette a devizahiteleseket, s otthonaik elvesztésének rémképét keltette (mert bizony viszik az autót és a lakást is), megvizsgáljuk objektíven, mit lehet tenni egy adósnak a szívhez kapáson túl, hiszen az új hitelfelvevők dilemmáinál fontosabb, a meglévő adósok fizetőképessége.

Államcsőd vagy nyugalom

Alapvetően 3 szcenárió van
a) 1-3 hónapos időtávon belül viszaerősödik a forint legalább 250-ig
b) a gyengülés stabil marad, a 300 forintos euróárfolyam elérhető közelségbe kerül
c) államcsőd, vagy államcsőd közeli állapot. A forintnál azt találgatjuk, hogy hármassal, négyessel, vagy ötössel kezdődik-e az árfolyam. (nyilvánvalóan tudjuk, hogy a hitelek többsége CHF-ben van, csak a könnyebb érthetőség miatt dolgozunk forint/euróval)


a) 1-3 hónapos időtávon belül viszaerősödik a forint legalább 250-ig
Hitelfelvevő:

Alapvetően semmilyen drámai hatással nem jár. Átmenetileg ugyan az árfolyamhatás miatt megemelkednek a törlesztőrészletek, s lesz egy tartós faktor is a kamatok emelkedése miatt, de a törleszétési részletben jelentkező pár ezer forintos (reméljük 10,000 alatt marad) különbséget ki lehet gazdálkodni. (lehet drámázni, de ki lehet). A karácsonyfa alá várhatóan kevesebb ajándék kerül, s nem most veszik meg hitelből a plazmatévét.

A kamatok emelkedését komolyan kell venni. A hosszú futamidőre eladósodottaknak magasabb a kamatérzékenysége, mint a rövid adósággal rendelkezőknek.

Bankok:
Nagy megkönnyebbülés, a jelzáloghitel portfólió továbbra is jó marad, magyarul az adósok fizetnek. A forrásköltségeket azért átterhelik (azért mert átterhelhetik) az ügyfelekre. A lízingcégek kicsit izgulhatnak (inkább a kocsit vigyék, mint a lakást), de ha a forint zuhanása nem drámai, lesz még év végén bónusz.

b) a gyengülés stabil marad, a 300 forintos euróárfolyam elérhető közelségbe kerül

Hitelfelvevő:
Amennyiben a hektikus ármozgások elérik a 20%-ot a hitelfelvételi árfolyamhoz képest, s ez egy kamatemeléssel párosul, akkor komoly gondban van. Az átlagos törlesztőrészlet emelkedése kimegy a négyszámjegyű tartományból, s komoly fizetési nehézségeket okoz. A konzervatívabb, több tartalékkal rendelkező és jobb pillanatban eladósodó ügyfelek könnyebben viselik el a válságot (ők voltak azok, akik nem azért vettek fel x devizahitelt, mert annak a törlesztését tudták kifizetni, hanem egy adott igényhez a legkedvezőbb törlesztést keresték, s 20%-kal többet gond nélkül ki tudnak fizetni törlesztésként, s remélhetőleg a +25-30% sem okozna megoldhatatlan feladatot). A magasabb kockázatvállalású ügyfelek komoly gondba kerülnek. Számos ügyfélhitel work-out szakaszba kerülhet, jönnek a kényszerértékesítések. Ugyanakkor valószínűleg mivel rendszerszintű probléma van, a bankok hajlanak a tömeges futamidőhosszabbításokra, illetve a konverziókra. Ekkora tömegnél a bankok saját sírjukat ásnák meg, ha elkezdenek likvidálni. A karacsonyfa alá csak apróságok kerülnek (sapka, sál, kesztyű)

Bankok:
Ha egy bizonyos határon túljut az árfolyam, akkor a bankok kézzelfogható portfólióminőség romlással szembesülnek. Komoly döntéskényszer elé kerülnek. Aki először kezdi likvidálni az ügyfeleket, az még nyerhet, miközben a többiek a fedezet összeomlása miatt nehéz helyzetbe kerülnek. A jobb megoldásnak tűnik a futamidő hosszabbítása, s az ügyfelek körön belül tartása. A helyzetet színesíti, hogy nem tudjuk, vészhelyzetben mennyire marad a marsalbot a magyar menedzsment kezében, s mennyire jön külföldről az ukáz, ami valószínűleg kevésbé lesz megértőbb a helyi problémák iránt.

c) államcsőd, vagy államcsőd közeli állapot

Hitelfelvevő:
Ez itt a nagyhalál, a duplájára emelkedő törlesztőrészletet a hitelfelvevők zöme nem tudja fizetni. Az autót viszik, a forintkonverzió drámai árfolyam és kamatszintek mellett nem jó üzlet. Kényszerlikvidiálni persze lehetne, de a fedezetek értéke eltűnik, a bankokkal való megegyezés létfontosságú. Karácsonyfa persze nem lesz.

Bankok:
Kétségbeesve figyelik a helyzetet, likvidálásra nincs esélyük, ekkora work-out állományt senki sem tud átvenni. A külföldi tulajdonos szerepe kulcsfontosságú, Milánóban vagy Bécsben nagy ívben tehetnek az egyéni szociális problémáinkra. Az igazat megmondva ötletünk sincs, hogy mi tennének, de igazából bele sem merünk gondolni. Futkos a hideg a hátunkon, különösen azért, mert akkor valószínűleg nem ez lesz az egyetlen problémánk 400 forintos eurónál.

Mit tehetünk? – Kell-e valamit csinálni?

Aggódni mindenesetre kell. Ha aggódunk saját pénzügyi helyzetünk miatt, az még nem meríti ki a természetellenesség fogalmát. Pánikba azonban ne essünk, mivel ritkán jók a zaklatott lelki állapotban hozott döntéseink.

Minden sokban függ a várakozásainktól. Ha arra számítunk, hogy nem lesz gond, akkor ne csináljunk semmit. A nagyobb gond az az, ha arra számítunk, hogy komolyabb problémák lesznek (b és c).

Mit tehetünk:
1) végtörlesztés

A végtörlesztés egy jó megoldás, mivel teljesen ki tudjuk zárni a devizakockázatot. A Portfolio.hu olvasói között valószínűleg nagyobb számban vannak olyanok, akik ezt meg tudják tenni (miközben a teljes hitelfelvevői körben ennek esélye marginális)
A végtörlesztéssel mindössze négy probléma van, költséggel jár (devizakonverzió, végtörlesztési díj), realizálunk egy komoly árfolyamveszteséget, a magyar banki üzletmenet mellett kevés ráhatásunk van arra, hogy melyik nap könyvelik le (miközben most az is szerepet játszhat, hogy melyik órában), és ha van rá pénzünk, akkor felesleges. Ötödik problémaként megmerjük említeni, hogy a lakossági ügyfél általában rosszkor, rossz döntést hoz. Kapkodni mindenesetre nem érdemes.

Ha a végtörlesztésre van pénzünk, akkor euró alapú kincsárjegyekkel a devizakockázatunkat tudjuk fedezni (vagy cash-euróval), miközben a nagyfokú biztonságérzet rövid távon nem sok addicionális költséggel jár. Ha végtörlesztünk, akkor elvesztünk egy olcsó finanszírozást, s pénzügyi rugalmasságunkat.

2) Előtörlesztés
Ha csak arra van pénzünk, hogy adósságunk egy részét (mondjuk 20%-ot) előtörlesszünk, akkor felejtsük el, mivel valójában nem csökkenti a kockázatot. A végtörlesztés első három problémája itt is fennáll, miközben az előtörlesztett utolsó milliónk jól jöhetne, ha tényleg gond lesz. Segítségével könnyen túlélhetünk egy 6-12 hónapos válságot.

3) Fogyasztás visszafogás
Leginkább ezt tehetjük. Aki, most akar új lakást, plazmatévét és autót venni, az itt tartalékolhat legkönnyebben. A kérdés az az, hogy ezt mennyire tudja megtenni az a réteg, akit legjobban fenyeget a forint gyengülése, amely ráadásul inflációval is fenyeget (ami köztudottan a szegények adója)

4) Fedezeti ügyletek
Szofisztikált Portfolio.hu olvasók megtehetik, hogy deviza eszközöket halmoznak fel ezzel fedezve magukat (a nagy tömegnek nem ajánljuk). A hátrány nyilván annyi, hogy a fedezeti ügylet eredménye lehet, hogy a hitelfelvételkor érvényes árfolyamnál 10%-kal rosszabb áron tudunk fedezni. Az átlagos ügyfél számára minden ilyen tranzakciót kerülni kell, mert szinte definíciószerűen rossz döntéseket hoznak.

5) Hitelkonverzió
Ilyenkor találják ki sokan, hogy akkor konvertáljuk a hitelt forintra. Két dolgot ilyenkor nagyon el szoktak felejteni. Egyrészt az OTP Világhitele kivételével ez nem olcsó és adminisztrációmentes művelet, másrészt annak, aki nem tud kifizetni 10%-kal nagyobb törlesztőrészletet, nem biztos, hogy jó megoldás, ha 5.5%-os CFH kamatról 17.5%-os forintkamatra vált, ráadásul úgy, hogy alapból magasabb adósságszintre állnak be. (az állami támogatás csak lakásvásárláskor és építéskor jár). Persze államcsőd esetén ez egy nagyon jó megoldás ideig óráig, amíg a forintkamatok nem mennek fel 100%-ra. A lakossági ügyfelek itt sem biztos, hogy jól járnak, szinte garantáltan rosszkor hoznak rossz döntés.

6) Kisebb lakásba költözés/ingatlaneladás
Aki nagyon fél, az végül is eladhatja ingatlanát, még a tömeges bukások előtt, a legnagyobb költséggel és a legnagyobb fájdalommal ez jár, különösen akkor, ha két hónap múlva kiderül, hogy minden rendben van.

A fentiekből láthatjuk, hogy az igazán rászorulóknak, s az igazán veszélyeztetteknek a fogyasztásvisszafogáson túl sok lehetőségük nincs. Lehet, sőt reméljuk, hogy a mostani válság minden komoly következmény nélkül elmúlik, de a tapasztalatai emlékezetesek lesznek az elkövetkezendő évek hitelfelvevői számára. Devizahitelt csak akkor, ha +20-30%-os havi törlesztőrészletet gond nélkül ki tudunk fizetni. Ha nem megy, akkor inkább a kisebb lakás, a BKV és katódsugárcsöves TV.

A magyar devizaadósok nagy része nem tehet semmit, ülhet és várhatja, hogy jön az úthenger vagy nem.

Portfolio

Forrás: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?h=1&k=2&i=104374 – 2008. október 17.