Címkézett oldalak: ‘ingatlan’

2009.05.07.

A mostani helyzethez hasonló borúlátás utoljára 2002 júliusában volt tapasztalható, mivel a GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe áprilisban történelmi mélységbe, -29-es értékre esett (a +/- 100-as skálán ). Hozzávetőlegesen 25.000 család tervez vásárlást, 32.000 pedig lakásfelújítást a következő 12 hónapban – ezek az adatok is történelmi mélypontot jelentenek.

Az Ingatlan és Befektetés támogatásával készült ingatlanpiaci elemzésből kiderül, hogy a következő 1 évben a lakásárak kisebb mértékű csökkenése várható Budapesten. Vidéken a fővárosinál nagyobb visszaesés várható.

A GKI szerint a lakásépítési adatokból és a piaci szereplők várakozásaiból az tűnik ki, hogy a magyar ingatlanpiac elérte a gödör alját, ugyanakkor jó egy év is eltelhet, mire ismét növekszik a forgalom és emelkednek az árak. A GKI idén 27-29 ezer új lakás átadására számít, ami számottevő visszaesés az előző években megszokott lakásépítésekhez képest.

Fellendülést jövő év végére vagy 2011 elejére várják a szakértők.

Az ingatlanpiac minden szegmensében borúlátóak a piac szereplői, többek között az eddig szinte minden felmérésben jól szereplő fővárosi telekpiac is árcsökkenés előtt áll. Budapesten a következő egy évben 24%-os árcsökkenést várnak a piaci szereplők.

Forrás: GKI, Ingatlanok.hu

2009.05.05.

A gazdasági válság miatt átértékelődnek a jövedelemtermelő ingatlanok, melynek következtében az ingatlanbefektetések hozamai is. A piac szereplőinek ismerniük kell az ingatlanok aktuális értékét, de a válság óta eltelt időszak tranzakció-hiány miatt nincsenek összehasonlító adatok, ezért az elvárt hozam nem ismert.

Az árazási bizonytalanságot az is fokozza, hogy jelenleg az eladói és vevői elképzelések, általában, jelentősen távol esnek egymástól. A megváltozott helyzettel az ingatlan értékbecslőknek is szembe kell nézniük, és igazodni a jelenlegi helyzethez. 

Fontos szempont, hogy egy konkrét ingatlanra vonatkozó elemzésnél nem szabad a korábbi, pénzügyi válság előtti, értékbecslésben szereplő értékből kiindulni és az aktuális értéket ehhez az értékhez viszonyítani. Az új viszonyokat ismerő értékbecslő tisztában van azzal, hogy a válság elmélyülésével egy teljesen új helyzet állt elő a globális befektetési piacon, beleértve természetesen az ingatlan-befektetéseket is. Ez az új szemlélet hosszútávon meghatározó lesz, azaz nem arról van szó, hogy egy átmeneti időszak után az értékek majd automatikusan visszaállnak a korábbi értékszintekre.

„Tranzakciók hiányában, a hozamszint minél pontosabb megállapítására törekvő értékbecslőnek vissza kell térnie az alapvető megközelítéshez. Ez egyrészt az ingatlanbefektetés összehasonlítása az adott piacon elérhető más befektetési lehetőségekkel a hozam/kockázat alapján, másrészt az adott ingatlanpiac összehasonlítása a többi versenyhelyzetben lévő ingatlanpiaccal a tőkevonzó képesség szempontjából, illetve ismét a hozam/kockázat elemzése alapján. A jelenlegi tőkehiányos időszakban Magyarország európai szinten van versenyben a befektetők kegyeiért.” – véli Tilki Róbert.

A konkrét értékbecslői elemzések fő iránya természetesen az adott ingatlan hozamszintjének becslésére vonatkozik, azonban a jelenlegi helyzetben előtérbe került az ingatlanok jövedelemtermelő képességének, valamint a jövőbeli bevételek kockázatának a korábbinál alaposabb vizsgálata. A GVA Robertson szakemberének véleménye szerint itt elsődlegesen fontos, hogy az értékbecslőnek legyenek közvetlen és szinte naprakész információi az aktuális piaci viszonyokról és trendekről. 

A kialakult helyzetben követendő értékbecslői magatartásra vonatkozóan egyes szakmai szervezetek, mint például az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – Okleveles Ingatlanszakértők Angol Királyi Intézete) is megfogalmazták ajánlásaikat tagjaik számára. Tehát, az ilyen szakmai szervezeti tagsággal rendelkező értékbecslő cégek nemzetközi szinten kidolgozott elvek szerint járnak el, ezzel is garantálva véleményük megbízhatóságát. Ilyen szervezeti tagság a megbízónak is fontos szempont lehet az értékbecslő kiválasztása során.

Forrás: http://ingatlanok.hu/hirek/20090505/jovedelemtermelo-ingatlanok-uj-szempontok-az-ertekbecslesnel?rp=hirek&rt=ajanlo

2009.01.11.

Visszavetette az ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, miközben a vevők között egyre határozottabban vannak jelen azok, akik készpénzzel, befektetési céllal vásárolnának ingatlant. Mindemellett nem várható, hogy az árak jelentősen csökkennének.

Eltérő mértékben, de csökkentette a Napi által megkérdezett ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, a kölcsönök drágulása. A lapunknak nyilatkozók többsége 10-30 százalék közé teszi a visszaesés mértékét, de nem ritka az a vélemény sem, amely szerint a fekete leves még csak ezután jön.

Akár 30 százalék is lehet a mínusz

Nem tömeges jelenség, de az üzletkötések néhány százaléka már amiatt esett kútba, vagy halasztódott el, mert a vevő nem olyan feltételekkel kapott volna hitelt, amilyenre számított – tájékoztatott Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Hozzátette: ez leginkább a tömegpiacon, azaz a 15-25 millió forint közötti árú ingatlanoknál volt tapasztalható, hiszen aki 60-80 milliós kategóriában nézelődik, más anyagi helyzetben van.

Rosszabb helyzetről számolt be a Palace Ingatlantanácsadó vezetője. Nagy Balázs szerint a lakáshitelezési kondíciók változása a vevők 20-30 százalékánál hiúsította meg a vásárlást november-decemberben. Ez jellemzően azt a kört érintette, akik a válság elmélyülése előtt egy pozitív banki előminősítés birtokában lefoglalózták a lakást, azonban nem siettek túlzottan a szerződéskötéssel. A várakozás ideje alatt pedig lényegesen átalakultak a kondíciók, s mire szerződéskötésre került volna a sor, a másfélszeresére ugró törlesztőrészletek elől meghátráltak, akár a befizetett pénzt is veszni hagyták.

Valóban okoz nehézséget a piacon a hitelfeltételek szigorodása, de inkább az jellemző, hogy azok a potenciális vevők, akiknek bármilyen komolyabb gondjuk lehet a hitelfelvétellel, nem is kezdik el az ingatlankeresést – osztotta meg az Otthon Centrum tapasztalatait Kühne Kata, a társaság franchise-igazgatója. Ez azt eredményezte, hogy a téli szezonban 15-20 százalékkal esett vissza az OC irodáinak forgalma, míg a piac egészét tekintve 20-30 százalékos lehetett a csökkenés mértéke. A nagyobb ingatlanközvetítő láncokat azért éri késleltetve a forgalom apadása, mert az év végére sok, nyáron vagy ősszel indított ügylet lezárása maradt.

Körülbelül a vásárlók 20 százaléka tűnt el a City Cartel ügyfelei közül is, ennyivel esett vissz a cég forgalma – válaszolta a Napi kérdésére Vajnági Pál cégvezető. Leginkább az önerő nélküli vevőket vesztették el a hitelezés szigorodásának a hatására. A vevők másik része a növekvő törlesztést nem vállalta, és sokakat a bank utasított vissza – tette hozzá Bártfainé Sándor Gyöngyi hitel-koordinátor. A visszautasítások gyakori oka a szigorúbbá váló értékbecslés. A hitelfedezeti értéket a bankok egymástól eltérően, de a korábbinál alacsonyabb szinten állapították meg.

Murányi szerint akkor lesz igazán érdekes a piac, amikor teljes egészében begyűrűzik a válság a hazai reálgazdaságba, míg Kühne arra kíváncsi, tavaszra lesz-e olyan állami intézkedéscsomag, ami megpezsdíti az egész gazdaságot, így az ingatlanpiacot is.

Így látják a kisebb irodák

A kisebb irodák tapasztalataira szintén kíváncsiak voltunk – ezúttal is az IngatlanMax.hu, az ingatlanközvetítők országos hirdetési felülete volt a segítségünkre.

Egy 48 millió forintba kerülő, a Mátrában található családi ház adásvétele úgy hiúsult meg, hogy a kiszemelt bank értékbecslője mindössze 28 millióra taksálta az ingatlant – hozott példát a piaci feltételek szűkülésére a Csalogány Ingatlan vezetője. Bocskovné Lola hozzátette: hasonló történt egy III. kerületi ikerházfél esetében is, ott bár a vevő és az eladó megegyezett a 40 milliós vételérban, az értékbecslő csak fele ekkora összeget tartott reálisnak.

Az elmúlt év őszétől kezdve több ügylet nem jött létre azért, mert az ügyfél nem kapott elég hitelt – tapasztalta Dócs Kata, az IngatlanBudapest Kft. vezetője. Szerinte jelenleg legalább 30 százalék önrésszel kell nekiindulni a kölcsönigénylésnek, de még ekkor sem biztos, hogy a kérelem átmegy minden akadályon, hiszen feltétel a munkahely, a megfelelő jövedelem, és az elbírálás során az is fontos, hogy hol található a kiszemelt lakás.

Azok az ügyfelek, akik nulla vagy minimális, 10-15 százalék önerővel szerettek volna lakást vásárolni, kikerültek a vevők köréből – mondta Kovács Teréz, a Mirea Holland-Magyar Ingatlantanácsadó vezetője. A megfelelő jövedelemmel rendelkező alkalmazottak még ma is könnyebben jutnak hitelhez, ám egyre kevesebben merik vállalni a hosszú távú kölcsön törlesztését. Kovács Teréz szerint feltételezhetően nemcsak a készpénzes vételek aránya, de azok volumene is nőni fog, ugyanis egyre többen lehetnek azok, akik eddig egyéb befektetési formákban őrzött megtakarításaikat ingatlanba fektetik.

A hitelfeltételek szigorodása jól érezhető a Balaton déli partján is – tájékoztatta a Napit Békési Béla, az Ingatlan Munkaközösség balatonboglári irodájából.
Folyamatosan jönnek ügyfelek, akik kisebb házat keresnek, mert nem fogadja el a bank a hitelkérelmüket, amivel drágább ingatlant tudtak volna vásárolni. Komoly gondokat okozott a devizaárfolyamok hullámzása is, a változások miatt ugyanis több esetben már csak a folyósításkor szembesültek azzal, hogy a megváltozott kurzus miatt módosítani kell a szerződést. Ez újabb hetekbe, hónapokba telt, de közben egyre rosszabbodtak a hitelfeltételek is.

A készpénzes vásárlók helyzete sokkal jobb, ők most szinte dőzsölhetnek az ajánlatokban, az eladók viszont attól félnek, hogy beragadnak a pénzükkel, és már eleve úgy jelentkeznek, hogy amennyiben sikerül eladni az ingatlant, abban a pillanatban megvennék a másik házat. Ha viszont bármelyik láncszem elszakad, a sok munkával felépített eladási összefüggések összedőlnek – az esetek többségében valahol el is vérzik az ügylet. Ez azt is jelenti, hogy folyamatos, élénk érdeklődés mellett minimális a valós eladások száma, kevesebb, mint az elmúlt év hasonló időszakában.

Óvatosabbá váltak a hitelre pályázók

A szakember hozzátette: mind az ingatlanosok, mind a vevők óvatosabbá váltak, hiszen míg korábban bármilyen egyéb célra is jelzálogfedezetű hitelt vettek fel, addig most szorosan az ingatlanvásárláshoz igazítják a kölcsönt és csak a feltétlenül szükséges nagyságú összeget igénylik a banktól. További változás, hogy az ingatlant keresők őszintébben feltárják pénzügyi helyzetüket a hitelközvetítők felé, így könnyebb is elvégezni a hitelszűrést.

A novemberi hitelfelvételi csúcs Nagy Balázs szerint egyebek mellett annak volt köszönhető, hogy néhány bank értesítette a vele szerződéses kapcsolatban álló fejlesztőt arról, hogy az ügyfelek már csak két hétig vehetik fel a hitelt a régi feltételekkel, így az eladók idejekorán értesíthették a vevőiket is. Az igazán kellemetlen helyzetek ott adódtak, ahol ez a lépés kimaradt, s a vevő egy pozitív hitelbírálattal a birtokában írta alá a szerződést, majd utána szembesült a másfélszeres törlesztésrészlettel.

Merre mennek az árak?

Ami az árak irányát illeti, az OC legfeljebb csak minimális csökkenésre számít, de a piacon nagy lesz a szórás. Hiszen míg a nagyvárosok kedvelt területein nem olcsóbbodnak az ingatlanok, addig a rosszabb környékeken, a nem korszerűsített, épp ezért magas rezsijű panelek esetében, vagy azokon a kisebb településeken, ahol nehezebb hitelt kapni, esetenként 15-20 százalék is lehet a mínusz.

A Duna House szakértője a következő néhány hónapban nem számít számottevő árcsökkenésre a lakáspiacon. E prognózist egyrészt arra alapozza, hogy a szlovákiai árakhoz viszonyítva továbbra is olcsónak számít a magyar piac, másrészt pedig az eladók egy bizonyos szint alá nem mennek, azaz ha nem nagyon sürgős, nem értékesítik ingatlanjukat. Továbbra is van ugyanakkor példa arra, hogy irreálisan sokra tartja lakását, házát a tulajdonos.

Murányi beszámolója szerint a lakóingatlan-piaci forgalom csökkent ugyan, de nem drasztikus mértékben, a hitellehetőségek rosszabbodása miatti keresletcsökkenést ugyanis jórészt pótolták a más piacokról – például az értéktőzsdéről vagy a devizapiacról – átnyergelők vételei. Utóbbi befektetők a könnyen kiadható lakásokat keresik.

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=392937&place=friss