Címkézett oldalak: ‘hitel’

2009.09.17.

A 2009. szeptember 16-án aláírt lakossági hitelezést önszabályozni hivatott banki magatartáskódex december elsején lép életbe. A kódexhez a bankok önkéntesen csatlakoznak, és annak betartását a PSZÁF ellenőrizheti illetve szankcionálhatja (akár 2 milliárd forint bírsággal is).

A kormány, 13 bank és a pénzügyi felügyelet aláírta a banki magatartási kódexet. A kódex a bankok erőfölényével szemben ad védelmet az ügyfeleknek. A hiteleket törleszteni kell, ugyanakkor a bankok egy jelentős önkorlátozást fogadtak el_ átlátható, korrekt szabályok szerint fog történni az adósok kezelése. A legtöbbet a jól fizető adósok nyernek a Kódexszel , de a rossz ügyfelek is tisztességesebb bánásmódot kapnak.

A Kódex alapvetően három alapelv köré szerveződik; a transzparencia, a szabályelvűség, és a szimmetria elve köré. A Kódex hatálya kiterjed az összes aláíró, hitelezéssel foglalkozó pénzügyi intézményre, s szabályozza:
- a felelős hitelezés általános normáit
- a szerződéskötés előtti hitelezői magatartás általános elveit
- a szerződési feltételek futamidő alatti egyoldalú módosításághoz kapcsolódó szabályokat
- az ügyfelek fizetési nehézségének kezelése körében alkalmazandó eljárásokat
- valamint a végrehajtási eljárások előtt és alatt alkalmazandó felelős hitelezői magatartás elveit.

Mit tartalmaz pontosan a banki kódex?

A kódex legfontosabb része a hitelek (át)árazásra vonatkozó szabályokban lelhető fel. A kódex elvei szerint kamatot akkor módisíthat a bank, ha

1. Azt egy jogszabályváltozás – például a kötelező tartalékolás mértékének szabálya – azt kikényszeríti.
2. A finanszírozási költségek változását értelemszerűen a bankok továbbháríthatják a költségeiket, de előírás a szimmetria, vagyis a költség csökkentését is érvényesíteni kell a lakossági termékek árában.
3. Az ügyfélkockázatok megváltozása esetén, példul ha kicsúszik az ügyfél a problémamentes kategóriából. Vagyis ha nem fizetünk, megemelik a kamatot. Ez annyiban érdekes, hogy az ügyfél ily módon bekövetkező romlott kockázati besorolását csak az adott ügyfél fogja érezni, a plusztartalékolási költségeiket az adott ügyfelekre háríthatják a bankok, nem a az összes ügyfélre.
4. Árfolyam ingadozás esetén.
5. Érdekes szempont még, hogy ha az ingatlanfedezet értéke 10%-ot meghaladó mértékben veszít az értékéből, az szintén az adósra hárítható.

Ezen kívül található még pár érdekes új szabály a kódexben:

• A kamatokban semmifajta működési költség nem érvényesíthető, ugyanakkor a díjakat csak évente egyszer, az elmúlt évi infláció mértékében emelhetőek.
• Devizahiteleknél a bankok kötelesek feltüntetni a hitelezésben alkalmazott árfolyamokat, illetve a jegybanki középárfolyamtól való eltérést, mely adatokat a PSZÁF fogja összegyűjteni és publikálni.
• A devizahiteleknél lehetővé válik a devizában való befizetés egyösszegű előtörlesztésnél, ami a hitelkiváltás folyamatát fogja lényegesen leegyszerűsíteni.
• A kódex előírása szerint bankok lehetővé teszik termékeiknek a más intézmények termékeivel való összehasonlítást egy egységesített nyomtatvány formájában.
• Az aláírók vállalják, hogy kerülik a körülményes írásos tájékoztatást – azt szóbeli magyarázattal is kiegészítik.
• Nem tekinthető az ügyfél életkora automatikus elutasítási indoknak. Vagyis ha 70 évesen fel akarunk venni egy 40 éves hitelt, azt nem lehet azonnal elutasítani.

A kódex csak korlátozottan szól a bedőlt hitelek fedezeteinek értékesítéséről – ezt a kérdést továbbra is jogszabályok kezelik. Ennek érdekében a készülő jogszabálymódosítások előírják, hogy nyilvánosan kell értékesíteni a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanokat, az értékesítés előtt 90 napot biztosítanak az adósnak önértékesítésre. Ezen szabályok betartását a PSZÁF fő feladatának tekinti – mondta Farkas Ádám, PSZÁF-elnök. A PSZÁF – inkognitóban – ellenőrzi már most ezen árveréseket. – tette hozzá Farkas Ádám.

Mely bankok írták alá a kódexet?

• OTP
• FHB
• Erste
• CIB
• Citi
• Budapest Bank
• MFB
• MKB
• Takarékszövetkezet
• K&H
• Raiffeisen
• Takarék Bank
• Volksbank

Véleményünk szerint a jó adósok jól járnak a kódex bevezetésével (bár az ingatlanfedezet értékének csökkenése az ő hitelüket is drágítjatja), a rossz adósok pedig nagyon rosszul.

2009.02.02.

Szigorítaná a jelzálog-hitelezést egy, az Országgyűlés előtt lévő törvényjavaslat. Az elképzelés szerint a bankok ezentúl csak úgy változtathatnak a szerződéseken, ha annak érvénybelépése előtt legalább hatvan nappal hirdetményben értesítik róla az ügyfeleiket, majd negyven nappal az életbelépése előtt levélben is ismertetik a változásokat, s lehetővé teszik az ügyfelek számára, hogy ha nem fogadják el az új feltételeket, ingyenesen felmondhassák a szerződést. A módosítás a kamatot, a díjat vagy a költségeket érintő egyoldalú változtatásokra vonatkozik.

A javaslat a nyújtható hitel felső határáról is rendelkezik, s azt a jelzálogként felkínált ingatlan piaci értékénél húzza meg. Sőt ennél is továbbmegy, és kimondja, hogy a teljes portfólió, vagyis a bank ügyfelei által felajánlott összes jelzálog értéke nem lehet kevesebb, mint az összes, a bank által nyújtott jelzáloghitel 70 százaléka.

A törvényjavaslat készítésekor a Magyar Bankszövetség véleményét nem kérte ki a pénzügyi tárca, holott a jogalkotási törvény szerint ezt meg kellett volna tennie, így a szövetség csak az Országgyűlés honlapján találkozott a javaslattal. Osváth Piroska, a bankszövetség vezető jogtanácsosa elmondta: egyetértenek a javaslat alapvető céljával, azzal, hogy a bankok csak az ingatlanok piaci értékéig adhatnak hitelt, a teljes portfóliójukra vonatkozó korlátozást azonban statikusnak tartják, mivel nem veszi figyelembe az ingatlanárak változását. Eszerint ugyanis a jelzálogként elfogadott ingatlanok értékének legalább a bankok által adott jelzáloghitelek 70 százalékát el kell érniük. Ez meg is állja a helyét akkor, ha az ingatlanok értéke nem változik, de abban az esetben, ha az ingatlanárak esnek, ez az arány 70 százalék alá csökkenhet. A kívánatos arányt szigorúbb, nagyobb önerőt követelő hitelezéssel ugyan vissza tudja állítani a bank, ám ez időt vesz igénybe. Ezért olyan végrehajtási szabály szükséges, ami lehetővé teszi a hitelintézetek alkalmazkodását s elkerülhetővé a hitelek kényszerlikvidálását.

A jogtanácsos szerint a szerződésmódosítás lehetőségének szigorítása a jelenlegi helyzetben akár a hitelek további drágulásához is vezethet. Szerinte a szerződés egyoldalú módosítására vonatkozó jog puszta léte teszi azt lehetővé, hogy a bank a lehető legtovább tartózkodjék az emelésektől – még akkor is, ha erre minden oka meglenne. A törvényjavaslat rendelkezései elszakítanák a bankokat a piac valóságos működésétől, s figyelmen kívül hagyják, hogy a verseny az, ami megakadályozza a bankokat abban, hogy a szerződés egyoldalú módosításának jogát visszaélésszerűen gyakorolják.

Osváth Piroska úgy látja, hogy a bankok pénzügyi közvetítőként a pénzügyi válság hatásait is kénytelenek közvetíteni a hiteladósoknak – aminek fontos eszköze a hitelek átárazása. Ahogy a pénzügyi válságtól, úgy ettől sem tudja a bank az ügyfeleit megvédeni. – A hitelintézetek nem látnak a jövőbe, ezért van szükség arra, hogy a bank a szerződés egyoldalú módosításával a hitel ellenértékét karbantartsa, a hitelkockázatot kezelje, végső soron pedig a betétek visszafizetését garantálja – közölte a bankszövetség jogtanácsosa.

CSÉCSI LÁSZLÓ

Forrás: Magyar Nemzet – 12. oldal – 2009. február 02.

2009.01.30.

A hitelfelvételi lehetőségek drasztikus szigorodása miatt a múlt év végén erősen megcsappant az ingatlanvásárlási kedv. A legfrissebb elemzések szerint az eddig kiváróknak most érdemes a vásárlás mellett dönteniük, mert az egyre inkább sarokba szoruló eladókkal szemben szinte valamennyi ingatlannál jó alkupozícióból indulhatnak.

A múlt év végén három vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó ingatlanpiacon: a tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításaikat ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és aláírt adásvételi, esetleg hitelszerződéssel rendelkeztek; illetve azok, akik valamilyen okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb elemzéséből. Kühne Kata, a cég ügyvezető igazgatója azt is elmondta: az év utolsó két hónapjában a téglalakásokat kivéve minden kategóriában és területen csökkent a megvásárolt használt lakások fajlagos ára.

- Érdekes, hogy az új lakások piacán ugyanakkor teljesen ellentétes folyamat zajlott le, ott ugyanis 2008 november-decemberében 1-5 százalékkal magasabb árakat regisztráltunk, mint az év első tíz hónapjában. Úgy látjuk, a beruházói költségek folyamatos emelkedése, illetve a viszonylag egyenletes kereslet és az új lakások általános kedveltsége miatt ezen a területen még nem indult be az árcsökkenési folyamat. A panellakások eladóinak az ár tekintetében viszonylag kis mozgásterük van, hiszen ebben a szegmensben a kínálat nagyon kiegyenlített. Az energetikailag felújított és külön mérőórás ingatlanok azonban egyre keresettebbek – tette hozzá.

Az Otthon Centrum a használt lakóingatlanok átlagméretét is megvizsgálta. A válság kezdete óta vásárolt lakóingatlanok mérete vagy ugyanakkora, vagy nagyobb, mint az év korábbi időszakában, illetve 2007 utolsó két hónapjában. – A fajlagos árak jelentősebb csökkenése és az átlagméretek enyhe növekedése összességében a lakások vételárának csökkenését eredményezte, ami alól a családi házak jelentik a kivételt, itt ugyanis a nagyarányú méretnövekedés az összárak emelkedése irányába hatott.

Ami a jelenlegi folyamatokat illeti, Kühne Kata szerint a vevők most mindenképpen számíthatnak arra, hogy jó alkupozícióból indulnak a tárgyalásokon, hiszen a törlesztőrészleteiket fizetni nem tudó, illetve általánosságban a kedvezőtlen piaci hírekre reagáló eladók most jelentősebb engedményekre is hajlandóak. – Egyelőre azt tapasztaljuk, hogy a válság hatására a vevők a lakásméretből nem adnak alább, viszont olcsóbb ingatlanokat vesznek. Azok, akik leginkább megérzik a hitelszigorításokat, és valóban csak kisebb lakást tudnának vásárolni, egyelőre kivárnak. A piac drasztikus szűkülése miatt az áralkuban egyre javul a vevők pozíciója.

A Duna House elemzői is úgy látják, az általános pesszimista hangulat ellenére az új építésű lakások piaca nem állt le, inkább csak hangsúlyeltolódások tapasztalhatóak. – A tipikus vásárló 15-25 millió forint közötti ingatlant keres, sokkal alaposabban utánanéz a hitel- és támogatási lehetőségeknek, és hosszú idő után újra hajlamos kisebb alapterületű lakásban gondolkodni. Emellett legalább 15-30 százalék önerővel rendelkezik – mondja Murányi Ákos vezető elemző.
- Tavaly ősszel tömegesen vonultak ki a külföldiek a magyar lakáspiacról, mind a beruházói, mind pedig a vásárlói oldalt tekintve, de a devizahitel-lehetőségek jelentős beszűkülése miatt a hazai vásárlók is elbizonytalanodtak. Mostanra úgy tűnik, valamennyire kezd helyreállni a piac, de a korábbi években tapasztalt forgalom visszatérésére még egy ideig várni kell. Mindezek ellenére az árak nem csökkentek jelentősen. Bár nehezebb az értékesítés, az azonnal költözhető lakások iránt továbbra is érzékelhető a kereslet – tette hozzá.

Ami a beruházói tapasztalatokat illeti, Szedleczky Mónika, a Bokréta Házak Kft. értékesítési vezetője elmondta, náluk is elsősorban a kész ingatlanokat keresik. – Természetesen mi is érzékeltük az év eleji keresletcsökkenést, de esetünkben ennek nem kizárólag a piac stagnálása az oka. Számunkra a legnagyobb gondot az jelenti, hogy a tavaly ősszel kirobbant gazdasági válságot követően erősen visszaesett a banki finanszírozási hajlandóság, így két projektünk megkezdését is nyárra kellett halasztanunk. Az utóbbi hetekben tapasztalható mérsékelt vásárlói érdeklődés így vélhetőleg az éppen szűkebb kínálatunknak is betudható. Az elmúlt időszakban ugyanakkor azt is tapasztaltuk, fokozott igény mutatkozik a piacon az azonnal beköltözhető lakások iránt, így januártól elindítottuk a használt ingatlanok értékesítésével foglalkozó üzletágunkat is.

Zelei Zoltán, az Elephant Holding Zrt. értékesítési vezetője szintén bizakodó, szerinte más európai országokhoz viszonyítva a hazai ingatlanpiaci kilátások meglehetősen kedvezőek. – Úgy vélem, Magyarországon inkább az általános hangulat a pesszimista, jelentős visszaesésre azonban a közeljövőben nem kell számítani. Az persze érezhető, hogy a munkaerő-piaci bizonytalanságok hatással vannak az ingatlanvásárlási kedvre, de mindezek ellenére úgy gondolom, hogy a több hónapos stagnálás és kivárás után a február-márciusi időszakban már élénkülő forgalomra számíthatunk.

Somogyi Eszter

Forrás: Népszabadság – 19. oldal – 2009. január 30.

2009.01.27.

Megritkított ajánlatok

A hitelpiaci válság októberi betörését követő rövid időszakban három piaci szereplő is beszüntette a svájcifrank-alapú lakáshitelezést. Azóta a helyzet csak rosszabb lett, mára alig féltucatnyi a frankalapú hitelt kínáló pénzintézetek száma Magyarországon.

A Napi Gazdaság tavaly januárban egy konkrét példa alapján – a ma is elfogadhatónak számító, tehát átlagos nagyságú, igazolt jövedelemmel rendelkező, alacsony hitelhányadot igénylő, kifejezetten jónak számító adósokra – készített törlesztési táblázatot már egyszer összehasonlította a bankok kalkulátoraiban akkor szereplőkkel (Napi, 2008. október 21.). Most megnéztük, hogy egy egész év alatt milyen változások következtek be a tavaly még slágerterméknek számító svájcifrank-alapú finanszírozásnál. Úgy tűnik azonban, hogy az ilyen összehasonlításra egyre kevesebb a lehetőség. Míg ugyanis október végén még “csak” három szereplő szállt ki a svájcifrank-alapú hitelezésből, mára viszont mindössze féltucatnyi maradt a porondon. (Sajnos az FHB akkori listánkra nem került fel, így ott az összehasonlítására nincs módunk.) Náluk azonban – persze a mára helyenként alaposan megnőtt terhek mellett – még némi verseny is látszik.Az Allianznál, ha valaki a csoportnál biztosítást is köt (ami a mostani kgfb-kampány után, ahol a váltás nyertese az Allianz volt, nem is lehet ritka), valamint a hitelt a banknál nyitott számlájáról törleszti, akkor a táblázatunkban szereplő paramétereknél a havi részlet alig haladja meg az 50 ezer forintot. A hitelkalkulátorokat böngészve igaznak találtuk az AXA “másképp, mint mások” szlogenjét. Ez ugyanis valóban szolgáltat, feltünteti például az igényelt hitelösszeghez optimálisnak tartott fedezeti limitet, de a potenciális adós a saját pontos paramétereit beütve, további részleteket is megtudhat. Így tulajdonképpen segítséget nyújt, hogy bárki betekintést nyerjen a bankok hitelbírálati szisztémájába. Talán éppen ez is a hibája, hiszen az átlagos ügyfél esetleg megunja a számtalan paraméter kitöltését, arról nem is beszélve, hogy menet közben el is veszítheti a fonalat.A Budapest Bank (BB) ennek éppen az ellenkezőjét csinálja: a lakáshiteleknél nem működtet a honlapján kalkulátort, helyette a netes jelzést követő 24 órán belül személyes hiteltanácsadó jelentkezését ígéri. Telefonon is készségesen rendelkezésre állnak, ugyanúgy informálva a potenciális adósokat, mint ahogy az AXA a neten teszi. Az érdeklődőket az OTP minden termékénél kalkulátorokkal “kényezteti”. A legnagyobb magyar banknál a kalkulátorok között megtalálható a lakáslízing linkje is. Lízing esetén a táblázatunkban szereplő paraméterek alapján az első hat hónapban 40 ezer, majd a hetedik hónaptól 60,1 ezer forintot kellene a lízingbevevőnek fizetnie. Persze miután leszurkolta azt a 385 ezer forintot, ami a különböző díjak mellett a vagyonszerzési illeték összegét is tartalmazza.Az ugyanilyen összegre, célra és paraméterekkel igényelt kölcsönöket a devizanemek alapján összehasonlítva meglehetősen érdekes kép rajzolódik ki. A legmagasabb és a legalacsonyabb törlesztőrészlet között a forintkölcsönöknél csaknem 50 százalékos az eltérés. A svájci franknál ez mintegy 21 százalékra, míg az eurónál 16 százalékra rúg.Az összehasonlításról szóló cikk teljes terjedelmében a Napi Gazdaság keddi számában olvasható, ahol egy a törlesztőrészleteket összehasonlító táblázat is szerepel.

B. Varga Judit

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&place=godo&nID=394766

2009.01.19.

Szigorúbban szabályozná az úgynevezett fogyasztói csoportok működését egy szocialista képviselő. A Házon Kívül csütörtökön mutatta be rejtett kamerás felvételeit, amin az egyik cég ügyintézője megtévesztő információkat adott a szolgáltatásról. A reklámok és az üzletkötők szavai alapján sokan azt hiszik, hitelt vesznek fel, és elbukják a regisztrációs díjként befizetett százezreket, mire rájönnek, egész másról van szó.

Nem hitel, és lehet, hogy csak évek múlva lesz belőle valami. Ez azonban nem derül ki abból az újsághirdetésből, amelyben egy fogyasztói csoport kínál kamatmentes pénzt. És a Házon kívülnek sem árulták el, amikor azt mondtuk, lakásvásárláshoz kellene kölcsön.

- És akkor februárig meglesz ez a pénz körülbelül?

- Ha el tudja indítani decemberben a szerződést, akkor leghamarabb már januárban meg lehet.

Ez azonban egyáltalán nem biztos. A fogyasztói csoport ugyanis a tagok havi befizetéseiből működik, és ebből minden hónapban csak az egyikük kaphat pénzt. Van, aki csak 10-15 év múlva kerül sorra. Mindez a szerződésben le van írva, de Zavácz Zoltánné nem olvasta el, és most hiába fut a regisztrációs díjként befizetett 720 ezer forintja után.

„Se pénzem, se házam” – mondta Zavácz Zoltánné.

A fogyasztói csoportoknak tízezernél is több ügyfelük van, de működésüket jelenleg semmi sem szabályozza. Van olyan szocialista képviselő, aki szigorítana.

„Korábban csak kértük, hogy tanúsítsanak önmérsékletet, most két tárcához kérdéseket intézek a hétfői nap folyamán. Amennyiben a kérdésekre megnyugtató válasz nem érkezik, kezdeményezni kell ennek a szabályozó, korlátozó szerepét, ha másképp nem megy, a törvények útján” – mondta Török Zsolt, az MSZP országgyűlési képviselője.

Ez hét éve már felvetődött, de akkor nem lett belőle semmi.

„Volt egy tervezett kormányrendelet, amely a fogyasztói csoportokat szabályozta volna, ám ez a kormányrendelet soha nem lépett hatályba”.

A törvényt egy nappal a hatályba lépése előtt vonták vissza. Hogy miért, azt nem tudni.

Forrás: http://www.rtlhirek.hu/cikk/241268

2009.01.11.

Visszavetette az ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, miközben a vevők között egyre határozottabban vannak jelen azok, akik készpénzzel, befektetési céllal vásárolnának ingatlant. Mindemellett nem várható, hogy az árak jelentősen csökkennének.

Eltérő mértékben, de csökkentette a Napi által megkérdezett ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, a kölcsönök drágulása. A lapunknak nyilatkozók többsége 10-30 százalék közé teszi a visszaesés mértékét, de nem ritka az a vélemény sem, amely szerint a fekete leves még csak ezután jön.

Akár 30 százalék is lehet a mínusz

Nem tömeges jelenség, de az üzletkötések néhány százaléka már amiatt esett kútba, vagy halasztódott el, mert a vevő nem olyan feltételekkel kapott volna hitelt, amilyenre számított – tájékoztatott Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Hozzátette: ez leginkább a tömegpiacon, azaz a 15-25 millió forint közötti árú ingatlanoknál volt tapasztalható, hiszen aki 60-80 milliós kategóriában nézelődik, más anyagi helyzetben van.

Rosszabb helyzetről számolt be a Palace Ingatlantanácsadó vezetője. Nagy Balázs szerint a lakáshitelezési kondíciók változása a vevők 20-30 százalékánál hiúsította meg a vásárlást november-decemberben. Ez jellemzően azt a kört érintette, akik a válság elmélyülése előtt egy pozitív banki előminősítés birtokában lefoglalózták a lakást, azonban nem siettek túlzottan a szerződéskötéssel. A várakozás ideje alatt pedig lényegesen átalakultak a kondíciók, s mire szerződéskötésre került volna a sor, a másfélszeresére ugró törlesztőrészletek elől meghátráltak, akár a befizetett pénzt is veszni hagyták.

Valóban okoz nehézséget a piacon a hitelfeltételek szigorodása, de inkább az jellemző, hogy azok a potenciális vevők, akiknek bármilyen komolyabb gondjuk lehet a hitelfelvétellel, nem is kezdik el az ingatlankeresést – osztotta meg az Otthon Centrum tapasztalatait Kühne Kata, a társaság franchise-igazgatója. Ez azt eredményezte, hogy a téli szezonban 15-20 százalékkal esett vissza az OC irodáinak forgalma, míg a piac egészét tekintve 20-30 százalékos lehetett a csökkenés mértéke. A nagyobb ingatlanközvetítő láncokat azért éri késleltetve a forgalom apadása, mert az év végére sok, nyáron vagy ősszel indított ügylet lezárása maradt.

Körülbelül a vásárlók 20 százaléka tűnt el a City Cartel ügyfelei közül is, ennyivel esett vissz a cég forgalma – válaszolta a Napi kérdésére Vajnági Pál cégvezető. Leginkább az önerő nélküli vevőket vesztették el a hitelezés szigorodásának a hatására. A vevők másik része a növekvő törlesztést nem vállalta, és sokakat a bank utasított vissza – tette hozzá Bártfainé Sándor Gyöngyi hitel-koordinátor. A visszautasítások gyakori oka a szigorúbbá váló értékbecslés. A hitelfedezeti értéket a bankok egymástól eltérően, de a korábbinál alacsonyabb szinten állapították meg.

Murányi szerint akkor lesz igazán érdekes a piac, amikor teljes egészében begyűrűzik a válság a hazai reálgazdaságba, míg Kühne arra kíváncsi, tavaszra lesz-e olyan állami intézkedéscsomag, ami megpezsdíti az egész gazdaságot, így az ingatlanpiacot is.

Így látják a kisebb irodák

A kisebb irodák tapasztalataira szintén kíváncsiak voltunk – ezúttal is az IngatlanMax.hu, az ingatlanközvetítők országos hirdetési felülete volt a segítségünkre.

Egy 48 millió forintba kerülő, a Mátrában található családi ház adásvétele úgy hiúsult meg, hogy a kiszemelt bank értékbecslője mindössze 28 millióra taksálta az ingatlant – hozott példát a piaci feltételek szűkülésére a Csalogány Ingatlan vezetője. Bocskovné Lola hozzátette: hasonló történt egy III. kerületi ikerházfél esetében is, ott bár a vevő és az eladó megegyezett a 40 milliós vételérban, az értékbecslő csak fele ekkora összeget tartott reálisnak.

Az elmúlt év őszétől kezdve több ügylet nem jött létre azért, mert az ügyfél nem kapott elég hitelt – tapasztalta Dócs Kata, az IngatlanBudapest Kft. vezetője. Szerinte jelenleg legalább 30 százalék önrésszel kell nekiindulni a kölcsönigénylésnek, de még ekkor sem biztos, hogy a kérelem átmegy minden akadályon, hiszen feltétel a munkahely, a megfelelő jövedelem, és az elbírálás során az is fontos, hogy hol található a kiszemelt lakás.

Azok az ügyfelek, akik nulla vagy minimális, 10-15 százalék önerővel szerettek volna lakást vásárolni, kikerültek a vevők köréből – mondta Kovács Teréz, a Mirea Holland-Magyar Ingatlantanácsadó vezetője. A megfelelő jövedelemmel rendelkező alkalmazottak még ma is könnyebben jutnak hitelhez, ám egyre kevesebben merik vállalni a hosszú távú kölcsön törlesztését. Kovács Teréz szerint feltételezhetően nemcsak a készpénzes vételek aránya, de azok volumene is nőni fog, ugyanis egyre többen lehetnek azok, akik eddig egyéb befektetési formákban őrzött megtakarításaikat ingatlanba fektetik.

A hitelfeltételek szigorodása jól érezhető a Balaton déli partján is – tájékoztatta a Napit Békési Béla, az Ingatlan Munkaközösség balatonboglári irodájából.
Folyamatosan jönnek ügyfelek, akik kisebb házat keresnek, mert nem fogadja el a bank a hitelkérelmüket, amivel drágább ingatlant tudtak volna vásárolni. Komoly gondokat okozott a devizaárfolyamok hullámzása is, a változások miatt ugyanis több esetben már csak a folyósításkor szembesültek azzal, hogy a megváltozott kurzus miatt módosítani kell a szerződést. Ez újabb hetekbe, hónapokba telt, de közben egyre rosszabbodtak a hitelfeltételek is.

A készpénzes vásárlók helyzete sokkal jobb, ők most szinte dőzsölhetnek az ajánlatokban, az eladók viszont attól félnek, hogy beragadnak a pénzükkel, és már eleve úgy jelentkeznek, hogy amennyiben sikerül eladni az ingatlant, abban a pillanatban megvennék a másik házat. Ha viszont bármelyik láncszem elszakad, a sok munkával felépített eladási összefüggések összedőlnek – az esetek többségében valahol el is vérzik az ügylet. Ez azt is jelenti, hogy folyamatos, élénk érdeklődés mellett minimális a valós eladások száma, kevesebb, mint az elmúlt év hasonló időszakában.

Óvatosabbá váltak a hitelre pályázók

A szakember hozzátette: mind az ingatlanosok, mind a vevők óvatosabbá váltak, hiszen míg korábban bármilyen egyéb célra is jelzálogfedezetű hitelt vettek fel, addig most szorosan az ingatlanvásárláshoz igazítják a kölcsönt és csak a feltétlenül szükséges nagyságú összeget igénylik a banktól. További változás, hogy az ingatlant keresők őszintébben feltárják pénzügyi helyzetüket a hitelközvetítők felé, így könnyebb is elvégezni a hitelszűrést.

A novemberi hitelfelvételi csúcs Nagy Balázs szerint egyebek mellett annak volt köszönhető, hogy néhány bank értesítette a vele szerződéses kapcsolatban álló fejlesztőt arról, hogy az ügyfelek már csak két hétig vehetik fel a hitelt a régi feltételekkel, így az eladók idejekorán értesíthették a vevőiket is. Az igazán kellemetlen helyzetek ott adódtak, ahol ez a lépés kimaradt, s a vevő egy pozitív hitelbírálattal a birtokában írta alá a szerződést, majd utána szembesült a másfélszeres törlesztésrészlettel.

Merre mennek az árak?

Ami az árak irányát illeti, az OC legfeljebb csak minimális csökkenésre számít, de a piacon nagy lesz a szórás. Hiszen míg a nagyvárosok kedvelt területein nem olcsóbbodnak az ingatlanok, addig a rosszabb környékeken, a nem korszerűsített, épp ezért magas rezsijű panelek esetében, vagy azokon a kisebb településeken, ahol nehezebb hitelt kapni, esetenként 15-20 százalék is lehet a mínusz.

A Duna House szakértője a következő néhány hónapban nem számít számottevő árcsökkenésre a lakáspiacon. E prognózist egyrészt arra alapozza, hogy a szlovákiai árakhoz viszonyítva továbbra is olcsónak számít a magyar piac, másrészt pedig az eladók egy bizonyos szint alá nem mennek, azaz ha nem nagyon sürgős, nem értékesítik ingatlanjukat. Továbbra is van ugyanakkor példa arra, hogy irreálisan sokra tartja lakását, házát a tulajdonos.

Murányi beszámolója szerint a lakóingatlan-piaci forgalom csökkent ugyan, de nem drasztikus mértékben, a hitellehetőségek rosszabbodása miatti keresletcsökkenést ugyanis jórészt pótolták a más piacokról – például az értéktőzsdéről vagy a devizapiacról – átnyergelők vételei. Utóbbi befektetők a könnyen kiadható lakásokat keresik.

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=392937&place=friss

2009.01.09.

A hazai bankok és ügyfeleik egyelőre nem estek pánikba a pénzügyi válság miatt, pedig lehet, hogy lenne rá okuk – a Scale Research felmérése szerint legalábbis a hitellel rendelkezők hatoda csúszhat az esedékes törlesztőrészletekkel. A havi részletek ugyan nem emelkedtek számottevően, ám az adósok 10 százalékánál meghaladja a jövedelem negyedét, s így a jövedelem bármilyen csökkenése is súlyos következményekkel járhat.

Forrás: MTI

2008.12.16.

A gyógyszerreklámokban megszokotthoz hasonló figyelmeztető szövegekkel látná el a hitelhirdetéseket a parlament fogyasztóvédelmi bizottsága. A szakszervezetek pedig megadóztatnák az ilyen reklámokat.

A tegnapi bronzvasárnappal ténylegesen elkezdődött a karácsonyi bevásárlási roham. Egyre több szervezet, hatóság ennek kapcsán viszont óva int attól, hogy a fa alá szánt ajándékok beszerzése érdekében felelőtlenül eladósodjanak a háztartások.
A magyar családok ünnepek utáni anyagi helyzetéért aggódók köréhez már a politikusok is csatlakoztak. Török Zsolt, az Országgyűlés fogyasztóvédelmi eseti bizottságának szocialista tagja tegnap bejelentette: el szeretnék érni, hogy a hitelekről szóló reklámokban legyen a gyógyszerek hirdetéseiben megszokotthoz hasonló figyelmeztetés, amely a túlzott eladósodás kockázataira hívja fel a fogyasztók figyelmét. “Ma a pénzintézeti reklámok arról szólnak, hogy adósodj el, vegyél fel nyakló nélkül minél több pénzt, milyen könnyű, nem kell hozzá semmi papír, még jövedelemigazolás sem. De arra nem hívják fel a figyelmet, hogy az eladósodás milyen veszélyekkel jár” – indokolta az elképzelést Török Zsolt. Mint mondta: egyelőre önkéntes lenne a figyelmeztetés elhelyezése a reklámszöveg végén, szükség esetén azonban jövő tavasszal törvénymódosítást kezdeményeznek.
Az ötlet megvitatására szerdai bizottsági ülésükre meghívják a legnagyobb pénzintézetek és áruhitelezéssel foglalkozó társaságok képviselőit is, ahol arra is meg szeretnék kérni őket, hogy tanúsítsanak nagyobb önmérsékletet, azaz csökkentsék profitéhségüket. Koszorús László fideszes országgyűlési képviselő szerint Török Zsolt a Fidesz ötletével kampányol. Az ellenzéki politikus elmondta: a Fidesz egy évvel ezelőtt összeállított egy nyolcpontos banki fogyasztóvédelmi csomagot, amelyben szerepelt a most felvetett javaslat is.
Pár nappal korábban az Országos Érdekegyeztető Tanácson is napirenden volt a hitelhirdetések kérdése. Mint azt lapunk is megírta, háromszázalékos reklámadó bevezetését. javasolta a munkavállalói oldal, amelyet a kölcsönreklámokat kibocsátó cégektől és a hirdetéseket megjelentető online sajtótól szednének be. “A befolyó összegből tájékoztató kampányokat lehetne indítani, amelyek felhívnák a lakosság figyelmét a tudatos vásárlás alapelveire” – mondta az ülésen Borsik János, az Autonóm Szakszervezetek Szövetségének elnöke.
Csizmár Gábor, a Miniszterelnöki Hivatal államtitkára válaszában kifejtette: nyitottak egy ilyen javaslatra, ám azt csak jövőre, az adó- és járulékrendszer további módosításaival együtt lehet majd megtárgyalni.

Fokozottan figyelik a csábító reklámokat

A PÉNZÜGYI Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) már novemberben arra kérte a pénzügyi szolgáltatókat, hogy reklámjaikkal ne buzdítsák a fogyasztókat anyagi lehetőségeiket meghaladó, felelőtlen hitelfelvételre. A PSZÁF arra is felhívta a bankok és pénzintézetek figyelmét, hogy a karácsonyi vásárlási időszakban fokozott figyelemmel kíséri a szolgáltatók hirdetéseit, különös tekintettel például a teljeshiteldíj-mutatóra (THM) vonatkozó rendelkezések betartására.

Németh Márk

Forrás: Új Néplap – 6. oldal – 2008. december 08.

2008.11.22.

Nincsenek könnyű helyzetben azok, akik most szeretnének hitelt felvenni. Még a legkedvezőbb devizaalapú lakáshitelek THM-mutatója is majdnem kétszámjegyű, de a forinthitelek még magasabb (14-16 százalékos) THM-szintre jutottak. Hangsúlyozni érdemes, hogy ezek a fedezettel ellátott, vagyis a legolcsóbb hitelek!

Sajnos továbbra is rendkívüli időket élünk a hitelezési piacon. Vállalati hitelek gyakorlatilag nincsenek (”befagyott a piac”), de bizony a lakossági hitelek piaca is akadozik. A szakemberek szerint a lakossági hitelek, különösen az ingatlanfedezettel ellátott hitelek piacára hamarabb visszatérhet a normális élet. Aki csak tudja, várja meg a nyugodtabb időket, halassza el hitelfelvételét.

A piac jelenleg

Aki mostanában néz körbe a piacon, rég nem látott jelenségekkel találkozik. Rövid életűnek bizonyult a hazai japánjen-alapú hitelezés, ma már ebben a devizában nincsenek lakáshitelek. Az OTP megszüntette az árfolyamgarantált lakáshitelét, nem vállalta továbbra is a hosszabb távú árfolyam-garanciát.

A sokkal bevettebb svájcifrank-hitelezésből is sokan kiszálltak ideiglenesen (többek között felfüggesztették a svájcifrank-alapú hitelezést az MKB, a K&H, a Volksbank, illetve a Raiffeisen bankokban). A svájci frank fő forrása, vagyis a svájci UBS bankház nehéz helyzetbe jutott, és nagyon visszafogta piaci aktivitását, ezért is alakulhatott úgy a piac, hogy a korábbi trendekkel ellentétben jelenleg valamivel olcsóbb az euróalapú hitel.

Például az UniCredit Banknál, ahol a hitel továbbra is elérhető mindhárom pénznemben, a forinthitel THM-e 15,86 százalék, az euróhitelé 9,89 százalék, míg a svájcifrank-hiteleké 10,68 százalék. A megmaradt piaci aktivitás nagy része így jelenleg a komoly európai bankok hazai leányvállalatainak euróalapú hitelkihelyezése.

Ami nincs, az könnyen olcsó

A különböző összehasonlító hitelkalkulátorokban ugyan még mindig fel-felbukkannak a 7-8 százalékos svájcifrank-hitelek, ám ezek inkább csak ottragadtak a korábbi üzletmenetből, olyan hiteleknél látni ilyen THM-eket, amelyeket már nem folyósítanak.

Olyan ez, mint a vasárnapi árak című viccben:
- Mindig ilyen drága a bunda?
- Vasárnap csak feleannyiba kerül.
- Akkor eljövök vasárnap.
- Vasárnap viszont sajnos nem vagyunk nyitva.
Vagyis van még olcsó hitel, csak azt éppen nem lehet felvenni.

Igaz, aki nem csak a banki kínálatot, de a pénzügyi csoportokhoz tartozó specialisták teljes kínálatát átnézi, találhat még viszonylag olcsó svájci frank hitelt. Így a BNP Paribas csoporthoz tartozó UCB Ingatlanhitelnél 7,09 százalékos THM-mel kapható svájci frank alapú hitel, ahogyan az Aegon Hitel Zrt-nél is van 7 százalék körüli áron svájci frank alapú hitel.

Az egyszerű válasz az, hogy nem. Aki csak teheti, halassza el egy kicsit a finanszírozott gépjárművásárlást, ha lehet, tolja ki a lakáshitel felvételét, hátha rövid időn belül megszűnik a források magas árazása, és nyugodtabb lesz a piac. A forinthitelek 14-16 százalékos szintje ugyan nem hordoz árfolyam-kockázatot, csak éppen 4-5 százalékos inflációs környezetben brutálisan drága.

Ha a bank oldaláról nézzük, egy olyan ördögi kör látható, hogy minden személyi hitelezéssel foglalkozó bankár joggal mondja: aki olyan kétségbeesett helyzetben van, hogy 14-16 százalékos forintkamatok mellett is hitelt kér, az biztosan elég rossz adós ahhoz, hogy el kelljen utasítani a hitelkérelmét.

Játékelmélet és végső kétségbeesés

Sajnos minden bankár a maga szempontjából racionális döntést hoz, ha nem hitelez magánembert, vállalatot, hanem forrásait például állampapírban köti le, és minden magánember racionális dönt, ha elhalasztja kölcsönből tervezett vásárlásait. Mindenki jól döntött, csak éppen hitel és lakossági fogyasztás nélkül egyre súlyosbodik a válság.

Abban azért bízhatunk, hogy lesznek olyan hitelfelvevők, akiknél most telt be a pohár, nem bírnak tovább az anyóssal együtt élni, saját lakást szeretnének, vagy éppen nem tudnak meglenni autó nélkül, finanszírozott autóvásárlásba vágnak bele. Számukra maradnak a régi fogódzók, a THM, a havi törlesztőrészlet és az árfolyamkockázat.

Lehetőségek

A banki hitelkínálat egészen leegyszerűsítve svájci frankban és euróban 9 százalékos THM-eknél kezdődik, de jellemzőbb a 10 százalékos. Forintban 14 százalék felett, de sokszor csak 15-16 százalékon vannak hitelek (hangsúlyozottan nem a személyi kölcsönök, csak a fedezettel kínált lakáshitelek piacáról van szó).
FigyelőNet-körkép. (A válogatás természetesen nem jelenti azt, hogy az egyes bankoknak ne lenne – például más devizanemben – alcsonyabb kamatozású hitelkonstrukciója!)

A törlesztőrészleteknél azt érdemes most mindenkinek végiggondolni, hogy tudja-e vállalni úgy a hitel havi törlesztőrészletét, hogy a havi rezsi emelkedésének még mindig megvannak a kockázatai (a gázár-emelések most tükrözik majd a fél évvel ezelőtti olajárcsúcsokat), és új nehézséget jelenthet a gyengülő forint, amely emelheti a devizahitelek havi törlesztőrészletét.

A legfontosabb teendők

Aki most hitelen gondolkodik, alaposan fontolja meg, nem tudja-e elhalasztani az eladósodását. Ha erre nincsen lehetősége, akkor legalább kellően készítse elő az elköteleződést, például nézze meg előre, hogy milyen rendkívüli eljárásokat tud végigvinni, ha elviselhetetlenné válik a törlesztőteher. Azaz miképpen lehet rögzíteni a havi törlesztőrészleteket, miképpen lehet moratóriumot kérni, azaz prolongálni az aktuális terhek egy részének/egészének a megfizetését.

Figyeljünk arra is, hogy ne üljünk fel az aktuális hisztériáknak, legutóbb például a devizahitelek veszélyeinek túlhangsúlyozását ne fogadjuk el. Röviden ugyanis azt lehet mondani: aki ma devizában eladósodik, az akár nagyon rosszul is járhat. Aki forintban adósodik el, az pedig biztosan nagyon rosszul jár.

Forrás: FigyelőNet – http://www.fn.hu/penzugy/20081119/zsebre_megy_korkep_hitelelekrol/

2008.11.20.

Van olyan bank, ahol megduplázódtak a terhek

Száguldanak a hitelterhek, aki frankban adósodott el, készüljön fel a legrosszabbra. Néhány hónapja még öt hat százalék körül álltak a kamatok, most ennek a dupláját is elkérik a bankok.
Kőkemény év elé néznék jövőre a devizahitelesek. Nem csak a gyenge forint miatti árfolyamveszteség növeli majd ugyanis a törlesztőrészleteiket, de a hitelkamatok emelkedése is. Magyarországon a többnyire hosszú távra, 20,” 25, sőt akár 35 évre felvett, svájci frank alapú lakás-, illetve szabad felhasználású jelzáloghitelek kamata jellemzően csak rövid távra, jó esetben tizenkét, de inkább hat vagy három hónapra fixált (ezt hívják kamatperiódusnak, ebben az időszakban a bank nem változtathat a kamaton), sőt számos pénzintézetnél havi kamatalakítás is előfordul. Az eredmény: a bank rövid késleltetéssel vagy akár azonnal tovább tudja hárítani az ügyfélre saját tehernövekedését.
Márpedig a pénzügyi válság egyik következményeként a bankok hitelterhei drámaian megnövekedtek – a világban a bizalmatlanság az úr, pénzhez jutni csak nehezebben és drágábban lehet (a bankok részben saját forrásból, jellemzően a betéteket fedezetként használva hiteleznek, de az utóbbi években a devizás kölcsönök előretörésével mind nagyobb szerepet kaptak az idegen források, vagyis a más, főként külföldi banktól felvett hitelek). A források drágulása különösen jellemző a svájci frankra (nem véletlenül szállt ki a frankalapú hitelezésből a tíz vezető hazai bankból öt: az MKB, a K&H, a CIB, a Raiffeisen és a Citibank).
A nyakló nélküli kamatemelést persze korlátozhatják az üzletpolitikai megfontolások, magyarul az, hogy a hitelek hirtelen és drámai mértékű megdrágítása ügyfelek ezreit, tízezreit késztetheti a kölcsön kiváltására más banknál felvett hitellel (feltéve, hogy van kedvezőbb kondíciójú hitel a piacon). Egy ilyen tömeges ügyfélelvándorlás nem csupán a nyereségnek tesz rosszat, de a pénzintézet imázsát is rombolhatja. A bankok számára megfontolandó az is, hogy a hitelterhek vég nélküli emelése fizetésképtelenségbe sodorhatja az ügyfeleket, ami bizony a pénzintézetek számára is kényelmetlen helyzetet teremthet, ráadásul nem is olcsó dolog. Különösen, ha tömegessé válik.
Bárhogy legyen is, tény: az elmúlt két hónapban a frankalapú kölcsönök kamatai drámai mértékben emelkedtek. A sort az OTP Bank nyitotta, amely svájci devizás kölcsöneinek a terheit -(kamat + kezelési költség) csaknem öt százalékponttal növelte. Valamivel kisebb mértékben emelték kamataikat a kisebb bankok, a drágulás azonban náluk is jellemzően eléri a három-négy százalékpontot. Kivételek is akadnak, néhány bank egyelőre kivár a kamatemeléssel. Igaz, sokáig ők sem húzhatják. Talán abban reménykednek, hogy a külpiaci trend hirtelen megfordul – szakértők szerint erre azonban egyelőre nagyon” kicsi az esély.

Forrás: 24 Óra – 5. oldal – 2008. november 15.