Bejegyzések ‘lakás’ témakörben

2009.12.29.

Sokat hallunk a lakásmaffiáról és a lakáscsalásból ipart űző személyekről/szervezetekről, evvel ellentétben túl keveset arról, hogy mit lehet tenni ellenük. Egy újfajta biztosítás pont a lakáscsalásokból eredő károkat hivatott csökkenteni, érdemes megfontolni.

Itthon sajnos régi hagyományokkal rendelkezik a lakásmaffia. Sok ember életét tették már tönkre avval, hogy sokunk jóhiszeműségét kihasználva elcsalták tőlük a lakásuk, házuk tulajdonjogát. A hazai jogszabályok és az ingatlannyilvántartás úgymond biztonságos, de mégis egyre több hírt hallani a lakásuktól, vagy a lakás árának megfelelő pénzösszegtől megfosztott családokról.

A közelmúltban megjelent egy új biztosítási szolgáltató, aki pont a lakáscsalók tevékenysége ellen nyújt biztosítást. A First Title biztosító által nyújtott lakásvásárlási csalás elleni biztosítás, illetve a lakáseladási csalás elleni biztosítás megkötése után nyugodtak lehetnek a adás-vétel szereplői, hiszen a biztosítás fedezi az edetleges lakáscsalásból eredő károkat. A biztosítás összege átlagosan 70.000 Ft (20 millió forintos lakással számolva), így megfizethető, különösen ha arra gondolunk, hogy mekkora értéket veszíthetünk el a biztosítás nélkül.

Annak, aki már átélt egy-két ingatlan adás-vételt, mondani sem kell, hogy mennyire kényelmetlen érzés az ingatlan tulajdonjogának átírása, vagy a vételi ár átadása. Idegenekben eleve nehéz megbízni, ráadásul ha nagy összegű érték átadásáról van szó, egyszerűen idegtépő tud lenni. A First Title Biztosító által nyújtott lakáscsalás elleni biztosítás leveszi a “bizalmi” terhet a vállunkról, így nem kell titkosszolgálati jelentést kérni az eladótól/vevőtől. Persze a biztosításnak megvannak a követelményei, amik eleve a csalások kiszűrését segítik elő, de ez természetes is.

A First Title a hazai lakáscsalások számát is le szeretné csökkenteni, így honlapjukon minden érdeklődő tájékozódhat több tipikusnak mondható csalási esetről. Érdemes elolvasni, megdöbbentő esetekről számolnak be. Olyanokról is, ahol a jogszabályok sem védték meg az áldozatot, vagy épp a hivatal hibája miatt valósulhatott meg a csalás.

Ha lakás eladását, vagy vételét tervezik, érdemes megfontolni a biztosítás megkötését. A biztosításra kiadott összeg elenyésző a potenciális veszteséghez képest, és megkötése után nyogodtak lehetünk afelől, hogy nem válhatunk a lakásmaffia következő áldozatává.

2009.06.30.

A Parlament elfogadta a vagyonadóról szóló törvényjavaslatot, melynek része a lakóingatlanokra kiterjedő ingatlanadó. Az új adófajtával kapcsolatos tudnivalókat, részleteket a lentiekből megismerheti.

Az adófizetési kötelezettség a lakóingatlan/üdülő értékétől függ, és a tulajdoni hányada arányában kell megfizetni. Például ha egy házaspárnak van egy 40 millió forintos lakása, akkor az adót 50-50%-os arányban kell kifizetniük. A tulajdonostársak közül bárki nyilatkozhat, hogy ő teljesíti az adókötelezettséget, ami párok esetén lesz gyakori. A vagyoni értékű jog jogosultja is kötelezett az adófizetésre (haszonélvezet). Ha ő nem tud fizetni, akkor az ingatlan tulajdonosainak kell fizetniük.

Milyen ingatlanok után kell ingatlanadót fizetnünk?

Az első lakóingatlan, melyben életvitelszerűen lakik az adózó, csak akkor kell ingatlanadót fizetnie, ha a lakás forgalmi értéke meghaladja a 30 millió forintot. Ha meghaladja, akkor a 30 millió alatti rész 0,25%-kal, a 30 millió feletti rész 0,35%-kal, az 50 millió feletti rész pedig 0,5%-kal adózik éves szinten. A második ingatlan után 15 millió felett 0,25% az adó mértéke, a 30 feletti részre 0,35%, az 50 millió feletti részre pedig 0,5%. A többi ingatlan az első forinttól adózna a fenti mérték szerint.

Hogyan értékelik a lakásomat?

Az ingatlanadó mértékét az ingatlan számított értéke alapján határozzák meg az önkormányzatok által megállapított, a luxusadóhoz hasonló értékövezeti besorolások alapján. A törvény megszabja az épülettípusonként, megyénként, valamint Budapest esetében a kerületenként kiszabott alsó és felső értékhatárokat, amelyektől a helyi képviselő-testületeknek tartaniuk kell megukat.

Az önkormányzatoknak az értékövezetek megállapítását a rendeletalkotás évében kialakult értékviszonyok alapján, két adóévben kell meghatározniuk. A helyi adóhatóságnak az ingatlanra irányadó települési, településrészi átlagérték alkalmazásával, adótárgyanként külön-külön kell majd az épület, épületrészek, telek esetében az adóköteles hasznos alapterületeket kiszámolniuk.

Hogyan számoljam ki az ingatlanadót?

Ezt egy példa levezetésével legegyszerűbb bemutatni:

Egy házaspárnak van egy pesti 40 milliós öröklakása, egy 18 milliót érő nyaralója Siófokon, és egy 8 millió forintot érő vidéki háza, ahol a nagyszülők laknak.

  • A budapesti lakásnál a 30 millió alatti rész után 0,25%-kal, a 30 feletti részre 0,35%-kal adóznak évente, ami 100 ezer forint.
  • A siófoki nyaraló után 0,25%-kal kell adózni évente (mivel az nem haladja meg a 30 millió forintot), ami 45.000 forint.
  • A vidéki ház után 0,25%-kal kell adózni (mivel az nem éri el a 15 millió forintot, de a harmadik ingatlan), ami 20 ezer forint.

Összességében a házaspár 165 ezer forintot fog fizetni évente.

Mikor kell bevallani és kifizetni ingatlanadót?

Az adóbevallást mindenkinek (természetes személy, társaságok, vállalkozók, evások) május 20-ig kell benyújtania. Az első részletet, az adó felét eddig az időpontig kell befizetni, a második részletet pedig szeptember 30-ig.

Az adóbevallásban egy külön sor/rész lesz az ingatlanoknak. Ide a tulajdonosnak azt az értéket kell beírnia, amennyi szerinte a lakóingatlan/lakóingatlanok, üdülő/üdülők forgalmi értéke, ha azok adókötelesek a fenti kritériumok alapján.

Hogyan mentesülhetek az ingatlanadó alól?

A törvény egyes esetekben mentességet biztosít az ingatlandó megfizetése alól:

  • A nyugdíjasok (62 év felett), munkanélküliek (más lakóingatlanban nem lehet 25%-nál nagyobb tulajdoni hányaduk), kiskorú örökösök a vagyonadó szabályai szerint adófelfüggesztést kapnak, tehát nekik nem kell fizetniük az adót, viszont az ingatlan tulajdoni lapján feljegyzik az adó összegét évente, tehát a bevallást nem kerülhetik el. Kamatot nem kell fizetni az így felgyülemlő adó után.
  • Nyugdíjasok esetén 50 milliós ingatlanig, 10 millió forint adóalap erejéig mentesség jár. Tehát például egy 45 milliós ingatlannál csak 35 millió után kell adót fizetni.
  • A három vagy annál több gyermeket nevelő szülők minden gyermek után 15% adókedvezményt kapnak 100 milliós adóalapig (forgalmi értékig) az efölötti részre már nem érvényesíthető adókedvezmény.
  • Mentes az adó alól az állam, az önkormányzat, az egyházak és a szakszervezetek tulajdonában lévő lakóingatlanok.
  • A szabályozás továbbá mentességet biztosít a jogszabályban műemlékké nyilvánított, vagy önkormányzati rendelet alapján helyi egyedi védelem alatt álló azon lakóingatlanra, amelyet 2010. január 1-jét követően jogerőre emelkedett építési engedély alapján felújítanak. A mentesség az ingatlanépület, illetve a felújítás alatt álló ingatlanépületben lévő önálló épületrész (lakás) után az építési engedély jogerőre emelkedését követő három adóévben illeti meg az adó alanyát.

Vélhetően május 20-ig kell befizetni jövőre az ingatlanadó első részletét.

2009.05.07.

A mostani helyzethez hasonló borúlátás utoljára 2002 júliusában volt tapasztalható, mivel a GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe áprilisban történelmi mélységbe, -29-es értékre esett (a +/- 100-as skálán ). Hozzávetőlegesen 25.000 család tervez vásárlást, 32.000 pedig lakásfelújítást a következő 12 hónapban – ezek az adatok is történelmi mélypontot jelentenek.

Az Ingatlan és Befektetés támogatásával készült ingatlanpiaci elemzésből kiderül, hogy a következő 1 évben a lakásárak kisebb mértékű csökkenése várható Budapesten. Vidéken a fővárosinál nagyobb visszaesés várható.

A GKI szerint a lakásépítési adatokból és a piaci szereplők várakozásaiból az tűnik ki, hogy a magyar ingatlanpiac elérte a gödör alját, ugyanakkor jó egy év is eltelhet, mire ismét növekszik a forgalom és emelkednek az árak. A GKI idén 27-29 ezer új lakás átadására számít, ami számottevő visszaesés az előző években megszokott lakásépítésekhez képest.

Fellendülést jövő év végére vagy 2011 elejére várják a szakértők.

Az ingatlanpiac minden szegmensében borúlátóak a piac szereplői, többek között az eddig szinte minden felmérésben jól szereplő fővárosi telekpiac is árcsökkenés előtt áll. Budapesten a következő egy évben 24%-os árcsökkenést várnak a piaci szereplők.

Forrás: GKI, Ingatlanok.hu

2009.04.28.

Eddig stagnáltak a budapesti lakásárak, de az év eleje óta 10-30 százalék áresést figyelt meg a Colliers International nemzetközi ingatlanügynökség.

A peremkerületekben 10 százalékkal, míg a korábban túlértékelt budai és a belvárosi kerületekben akár 30 százalékkal is estek a lakásárak az idén – forintban számítva.

A külföldi befektetők jártak jól

Miután az ingatlanba fektetők egy része külföldi, illetve devizában lévő megtakarítását akarja befektetni, náluk a forint gyengülése még inkább vonzóvá teszi a lakásvásárlást – hangsúlyozza az elemzés. A forintban mért árcsökkenés és az egységnyi devizáért kapható több forint miatt a múlt év végéhez képest – átlagosan – 30 százalékkal lettek olcsóbbak a lakások ennek a körnek Budapesten.

Az áresés hátrányosan érinti az eladókat. Azok a befektetők viszont, akik a pénzpiac helyett ingatlanba fektetik a pénzüket, jelenleg kedvező helyzetben vannak. A lakáshitelek szigorítása sem tett jót a lakásukat árulók anyagi helyzetének, hiszen az utóbbi években a lakásvásárlók a legtöbb esetben hitel mellett vették meg az ingatlant. A kevesebb hitel miatt kevesebben tudnak lakást venni, ami csökketni a keresletet, így a lakások árát.

Forrás: http://www.fn.hu/belfold/20090428/csokkentek_lakasarak_budapesten/

2009.03.11.

Új lakás vásárlásánál az értékállóság a fő szempont

A pénzügyi válság okozta hitelszűke, valamint a korábbi szinteknél magasabb törlesztő részletek strukturális változásokat váltanak ki a lakáspiacon – vélik az ING Real Estate szakemberei. A lakásvásárlók körében egyre inkább nő azok csoportja, akik a megnövekedett lakáshitel felvétel költségeket a megvásárolt lakóingatlan értékállóságával igyekeznek hosszú távon kompenzálni. A befektetési céllal vásárlók inkább az építés alatt álló lakások készültségi foka alapján döntenek, s jellemzően a megtekinthető, bejárható, rövid időn belül költözhető lakások iránt érdeklődnek. Kevesen mernek a mostani helyzetben “látatlanban” ingatlant vásárolni. Az a lakás eladható 2009-ben, amelyik vagy már elkészült, vagy néhány hónapon belül beköltözhető. A jó elhelyezkedés, kiváló közlekedés a használt lakások piacán is fontos tényező.

Túlkínálat a használt lakások piacán

A használt lakások piacán a kínálat felé billenhet el a mérleg nyelve, az új építésűeket tekintve azonban többé-kevésbé kiegyensúlyozott lesz a kereslet és a kínálat viszonya – ezt Zelei Zoltán, az Elephant Holding Zrt. értékesítési vezetője nyilatkozta. Több elemzés rámutatott, hogy, amennyiben csökkenek a lakásárak Magyarországon ez elsősorban a privát eladói oldalon, vagyis a használt lakások területén következhet be. Ha új építésű lakásban gondolkozunk, érdemes minél hamarabb – még bevezető áron – beszállni a most induló projektekbe. A válság hatására tovább nyílik az olló a vidék és a főváros között.

Budapesten most a bérlés a sláger

Szentirmay Imre, a Budapesti Ingatlan Centrum Kft. ügyvezető igazgatója elmondta, hogy az elmúlt évhez képest csökkentek ugyan a lakásárak, de véleménye szerint az emberek mégsem kapkodják el a vételt. Szentirmay Imre egy példával is illusztrálta a lakásár csökkenését: ha Budán valaki tavaly 11 millióért adott el egy panelt, akkor ez most 10,5 milliót ér. A vevők egyébként arra várnak, hogy még olcsóbban tudjanak vásárolni, de a bérlési oldalra billenti a mérleg nyelvét, hogy sokan jelenleg nem tudnak hitelhez jutni. Míg tavaly a vevők 80 százaléka hitelre vett lakását, addig idén csak egy hitellel fizetett adás-vételt bonyolítottak.

Északkeleten fillérekért lehet lakást venni

Miskolcon és környékén a válság keményen szedi áldozatait. Köztudott, hogy a térségben mindig is alacsony volt a foglalkoztatási ráta, s ez a válsággal csak tovább fokozódott. Az ipari városban sorra zárnak be az üzemek. Végső Tibor, a Végső Ingatlanügynökségtől elmondta, hogy ennek a munkanélküliség hatását az ingatlanok értékesítésekor ők is megérzik. Az idén náluk csak készpénzes vásárló bonyolított adás-vételt, hitelre egyáltalán nem vásároltak. A tavalyi évhez képest a térségben a lakások 10-15 százalékot veszítettek az értékükből, míg az átlagos alapterületű családi házak tartják a tavalyi értéküket. A kertes házaknál egyedül a nagy alapterületű és értékű házaknál érezhető értékcsökkenés – mondta a szakember. Miskolcon egyébként már 4,5 millióért lehet lakás venni, de ebből még alkudhat a vásárló. (Budapesten egy ugyanilyen paraméterekkel rendelkező panel ára -helytől függően – elérheti a 9-9,5 millió forintot is.)

Székesfehérvárott meglepő lakásárak vannak

Egy-két évvel ezelőtt százezreket csábítottak – a régió dinamikus fejlődése – miatt Fehér megyébe dolgozni. A válság viszont oda is begyűrűzött: az emberek egymás után veszítik el az állásukat. Hajszán Zoltán az Édes-Szép Otthon Ingatlanirodától elmondta, hogy a térségben munkanélküliség, illetve a bukott lakáshitelek nyomják le a lakásárakat. Sokan azért adják el tulajdonukat, mert az arra felvett kölcsönt nem tudják visszafizetni. A vevő ilyenkor a bank felé rendezi a tartozást, a fennmaradó összeget pedig odaadja az eladónak. A szakember erre egy példával is szolgált: míg Székesfehérváron tavaly 9-9,5 millióért lehetett egy másfél szobás lakást eladni, addig most egy ilyen ingatlan már 7-7,5 millióért megszerezhető.

Szegeden beindult a befektetés célú vásárlás

A szegedi ingatlanpiacon nem tapasztalható keresleti visszaesés a világgazdasági válság miatt, sőt egyre többen a biztos befektetést látják az ingatlanban – nyilatkozta Bátyiné Mester Zsuzsanna, a LIMIT Ingatlanirodától. Míg januárban érzékelhető volt egy csekély mértékű kereslet visszaesés, addig most már azt érzékeljük, hogy azok a vásárlók, akiknek lejárt a bankbetétje, nem a pénzintézetekbe helyezik el a megtakarításukat, hanem inkább ingatlanba fektetnek- mondta az ingatlan szakértő. A Tisza parti városban a legkeresettebbek az egyedi fűtésű, egy-két szobás, valamint az új és a szépen felújított régebbi, téglaépítésű lakások, de panelek iránt is van érdeklődés. A vevők az árat 5-12 millió között húzzák meg, ami egyértelműen azt mutatja, hogy a piacon nem állt le a forgalom, az emberek meglevő forrásaik koncentrálásába kezdtek. A szakember a szegedi piacról azt is elmondta, hogy az utóbbi időben az ügyfelek szabadulnának a nagy alapterületű, 20-30 milliós forint közötti ingatlanoktól, de ezre most a magas fenntartási költségek miatt nincs kereslet. Ennek viszont az is oka lehet, hogy a vevők nem hitellel, hanem inkább készpénzzel egyenlítik ki a szegedi ingatlanok vételárát.

Kaposvár hamarabb kapcsolt

Kaposváron a gazdasági válság miatt a tavalyi évhez képest 5-10 százalékkal csökkentek ugyan a lakásárak, ám bedőlő lakáshitelek miatt a piacon mégsem alakult ki káosz. Az ország többi részén tapasztalható új vásárlási szokásokkal ellentétben – mely szerin zömmel készpénzért vesznek lakást az emberek -, Kaposváron 50-50 százalékos a készpénzes és hiteles vevők aránya – tudtuk meg RE/MAX Ingatlan Specialista közvetítő irodától Ház Gergelytől. Az irodavezető elmondta azt is, hogy a városban az elmúlt hónapokban a panelok ára zuhant a legtöbbet. Most a 30-40 nm-es panelok 5,4-7,5 milliós irányáron indulnak. RE/MAX Ingatlan Specialista dolgozói már három hónapja azt érzékelik, hogy Kaposváron egyre több vevő befektetési céllal keres lakást. Az ilyen ingatlanokra a legtöbben 5-15 milliót szánnak. A városban 5-7 millióért nem csak panelhoz lehet hozzájutni, hanem egy kisebb alapterületű családi házhoz is.

Szalay Rita

Forrás: http://www.ingatlanmagazin.com/read/8183?h

2009.02.18.

A lakásvásárlási hitel kezd fehér hollóvá válni. Míg a bankok többsége szinte befagyasztotta lakáshitelezési tevékenységét, egyre több helyen, egyre több lakáson látni “ELADÓ” táblát. Mit is jelent ez a lakásvásárlóknak?

A lakásvásárlók számának csökkenése, illetve a lakásvásárlási hitel termékek banki befagyasztása, együttvéve az eladó lakások darabszámának növekedésével a kereslet-kínálat elmélete szerint lejjebb fogja vinni a lakásárakat. Sok elemző szerint a 2008-as évben tapasztalt ingatlanár visszaesést már nem lehet fokozni, így patthelyzetbe kerülhet az ingatlanpiac. A lakáseladók várnak, mivel nem akarják lejjebb vinni az ingatlan árát. A vevők viszont sokkal több lakás közül választhatnak, és óvhatatlanul lesz olyan eladó, aki különböző okok miatt el kell, hogy adja a lakását, akár “nyomott” áron is. Egyre több ilyen ügyletről hallunk, nem is beszélve a bedőlt hitelek kényszerértékesítéséről, ami még lejjebb viszi az ingatlanárakat.

A hazai ingatlan-boom a lakáshitelek elterjedésével indult, így most is igazából az a kérdés, mi lesz a lakásvásárlási hitel piaccal. Kevesen engedhetik meg maguknak, hogy teljes mértékben önerőből finanszírozzák a lakásvásárlást. Ha a bankok nem kezdenek újra a lakásvásárlási hitelek nyújtásába, még tovább gyűrűzhet az ingatlanpiaci válság. Ez negatív hatással lesz az építőiparra is, illetve az ingatlanpiac teljes vertikumára. Ok-okozat módon állások szűnhetnek meg, és tovább mélyülhet a gazdasági válság.

Sajnos nem jók a kilátások, nincs arra utaló jel, hogy a bankok többsége újra elkezdene lakásvásárlási hiteleket nyújtani, mivel a pénzpiacok beállása miatt egyszerűen nem jutnak elegendő forráshoz. Ezt erősíti az a tény is, hogy az utóbbi napokban több hazai bank jelentett be tömeges létszámleépítéseket.

Azoknak, akik most tervezték a lakásvásárlást, még van remény, mert ezért maradt pár bank, aki még nyújt lakásvásárlási hitelt. Kevés, de van. Persze kicsit átalakult a kínálatuk, a svájci frank alapú hitelezés szinte teljesen megszűnt, és újra a kamattámogatott forinthitelek kerültek előtérbe.

Ha Önnek most aktuális a lakáshitel, a LakásHitelező.com segít. Hiteltanácsadási szolgáltatásunkkal segítünk megtalálni a megfelelő finanszírozási megoldást, mely a lakásvásárlási hitel, állami támogatás, illetve adó és illetékkedvezmények összetételét jelenti. Szolgáltatásunk Önnek teljes mértékben ingyenes, tudjon meg többet ingyenes hiteltanácsadási szolgáltatásunkról.

2009.01.30.

A hitelfelvételi lehetőségek drasztikus szigorodása miatt a múlt év végén erősen megcsappant az ingatlanvásárlási kedv. A legfrissebb elemzések szerint az eddig kiváróknak most érdemes a vásárlás mellett dönteniük, mert az egyre inkább sarokba szoruló eladókkal szemben szinte valamennyi ingatlannál jó alkupozícióból indulhatnak.

A múlt év végén három vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó ingatlanpiacon: a tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításaikat ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és aláírt adásvételi, esetleg hitelszerződéssel rendelkeztek; illetve azok, akik valamilyen okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb elemzéséből. Kühne Kata, a cég ügyvezető igazgatója azt is elmondta: az év utolsó két hónapjában a téglalakásokat kivéve minden kategóriában és területen csökkent a megvásárolt használt lakások fajlagos ára.

- Érdekes, hogy az új lakások piacán ugyanakkor teljesen ellentétes folyamat zajlott le, ott ugyanis 2008 november-decemberében 1-5 százalékkal magasabb árakat regisztráltunk, mint az év első tíz hónapjában. Úgy látjuk, a beruházói költségek folyamatos emelkedése, illetve a viszonylag egyenletes kereslet és az új lakások általános kedveltsége miatt ezen a területen még nem indult be az árcsökkenési folyamat. A panellakások eladóinak az ár tekintetében viszonylag kis mozgásterük van, hiszen ebben a szegmensben a kínálat nagyon kiegyenlített. Az energetikailag felújított és külön mérőórás ingatlanok azonban egyre keresettebbek – tette hozzá.

Az Otthon Centrum a használt lakóingatlanok átlagméretét is megvizsgálta. A válság kezdete óta vásárolt lakóingatlanok mérete vagy ugyanakkora, vagy nagyobb, mint az év korábbi időszakában, illetve 2007 utolsó két hónapjában. – A fajlagos árak jelentősebb csökkenése és az átlagméretek enyhe növekedése összességében a lakások vételárának csökkenését eredményezte, ami alól a családi házak jelentik a kivételt, itt ugyanis a nagyarányú méretnövekedés az összárak emelkedése irányába hatott.

Ami a jelenlegi folyamatokat illeti, Kühne Kata szerint a vevők most mindenképpen számíthatnak arra, hogy jó alkupozícióból indulnak a tárgyalásokon, hiszen a törlesztőrészleteiket fizetni nem tudó, illetve általánosságban a kedvezőtlen piaci hírekre reagáló eladók most jelentősebb engedményekre is hajlandóak. – Egyelőre azt tapasztaljuk, hogy a válság hatására a vevők a lakásméretből nem adnak alább, viszont olcsóbb ingatlanokat vesznek. Azok, akik leginkább megérzik a hitelszigorításokat, és valóban csak kisebb lakást tudnának vásárolni, egyelőre kivárnak. A piac drasztikus szűkülése miatt az áralkuban egyre javul a vevők pozíciója.

A Duna House elemzői is úgy látják, az általános pesszimista hangulat ellenére az új építésű lakások piaca nem állt le, inkább csak hangsúlyeltolódások tapasztalhatóak. – A tipikus vásárló 15-25 millió forint közötti ingatlant keres, sokkal alaposabban utánanéz a hitel- és támogatási lehetőségeknek, és hosszú idő után újra hajlamos kisebb alapterületű lakásban gondolkodni. Emellett legalább 15-30 százalék önerővel rendelkezik – mondja Murányi Ákos vezető elemző.
- Tavaly ősszel tömegesen vonultak ki a külföldiek a magyar lakáspiacról, mind a beruházói, mind pedig a vásárlói oldalt tekintve, de a devizahitel-lehetőségek jelentős beszűkülése miatt a hazai vásárlók is elbizonytalanodtak. Mostanra úgy tűnik, valamennyire kezd helyreállni a piac, de a korábbi években tapasztalt forgalom visszatérésére még egy ideig várni kell. Mindezek ellenére az árak nem csökkentek jelentősen. Bár nehezebb az értékesítés, az azonnal költözhető lakások iránt továbbra is érzékelhető a kereslet – tette hozzá.

Ami a beruházói tapasztalatokat illeti, Szedleczky Mónika, a Bokréta Házak Kft. értékesítési vezetője elmondta, náluk is elsősorban a kész ingatlanokat keresik. – Természetesen mi is érzékeltük az év eleji keresletcsökkenést, de esetünkben ennek nem kizárólag a piac stagnálása az oka. Számunkra a legnagyobb gondot az jelenti, hogy a tavaly ősszel kirobbant gazdasági válságot követően erősen visszaesett a banki finanszírozási hajlandóság, így két projektünk megkezdését is nyárra kellett halasztanunk. Az utóbbi hetekben tapasztalható mérsékelt vásárlói érdeklődés így vélhetőleg az éppen szűkebb kínálatunknak is betudható. Az elmúlt időszakban ugyanakkor azt is tapasztaltuk, fokozott igény mutatkozik a piacon az azonnal beköltözhető lakások iránt, így januártól elindítottuk a használt ingatlanok értékesítésével foglalkozó üzletágunkat is.

Zelei Zoltán, az Elephant Holding Zrt. értékesítési vezetője szintén bizakodó, szerinte más európai országokhoz viszonyítva a hazai ingatlanpiaci kilátások meglehetősen kedvezőek. – Úgy vélem, Magyarországon inkább az általános hangulat a pesszimista, jelentős visszaesésre azonban a közeljövőben nem kell számítani. Az persze érezhető, hogy a munkaerő-piaci bizonytalanságok hatással vannak az ingatlanvásárlási kedvre, de mindezek ellenére úgy gondolom, hogy a több hónapos stagnálás és kivárás után a február-márciusi időszakban már élénkülő forgalomra számíthatunk.

Somogyi Eszter

Forrás: Népszabadság – 19. oldal – 2009. január 30.

2009.01.21.

Kivonult a hazai ingatlanpiacról a külföldi beruházók nagy része, akik maradtak, azok is lassítják, vagy halasztják az építkezést, de a kínálati árak nem csökkentek. Becslések szerint Budapesten 4-5000 eladatlan újépítésű lakás várja tulajdonosát, a vásárlók pedig szinte kizárólag azonnal beköltözhető ingatlanokat keresnek – áll a Duna House legfrissebb elemzésében.

Az általános pesszimista hangulat ellenére az új építésű lakások piaca nem állt le, azonban hangsúlyeltolódások mindenképpen tapasztalhatóak. A tipikus vásárló 15-25 millió forint közötti ingatlant keres, sokkal alaposabban utánanéz a hitel és támogatási lehetőségeknek, és hosszú idő után újra hajlamos kisebb alapterületű lakásban gondolkodni – valamint legalább 15-30% önerővel rendelkezik.

Nincs jelentős árcsökkenés

Tavaly ősszel tömegesen vonultak ki a külföldiek a magyar lakáspiacról, mind a beruházói, mind pedig a vásárlói oldalt tekintve, de a hazai vásárlók is komolyan elbizonytalanodtak, főleg a devizahitel-lehetőségek jelentős beszűkülése miatt. Mostanra úgy tűnik, valamennyire kezd helyreállni a piac, de a korábbi években tapasztalt forgalom visszatérésére még várni kell – jelezte Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője.

A kínálati oldalon mindezek ellenére nem csökkentek az árak jelentősen, bár nehezebb az értékesítés, mint mondjuk tavaly ilyenkor. Öröm az ürömben a kész lakásokat árusító beruházók számára, hogy a potenciális vevők döntő többsége a megtekinthető, bejárható, azonnal beköltözhető lakások iránt érdeklődik, az előértékesítésben kínált ingatlanok iránt mérséklődött az érdeklődés, kevesen mernek a mostani helyzetben “látatlanban” ingatlant vásárolni. Ilyen, azonnal költözhető lakásból a DH-nál jelenleg igen nagy a kínálat.

Dezertáló külföldiek

A külföldi vásárlók gyakorlatilag teljesen eltűntek a vételi oldalról, leginkább csak a bérleti piacon képviseltetik magukat, de a hazai érdeklődök is alaposabban átgondolják a vásárlást. Az a vásárlási modell, amelyben számos külföldi vevő befektetési céllal gyakorlatilag látatlanban vette meg a lakásokat, jelenleg nem igazán működőképes. Ennek jelei már tavaly elkezdtek megmutatkozni, amikor több külhoni befektető is azzal szembesült, hogy a továbbértékesítésre megvásárolt lakásaitól nem, vagy csak nehezen tud megszabadulni.

A magyar ingatlanpiac ennek ellenére továbbra is versenyképes tudna maradni, ha a globális pesszimista hangulat nem nyomná rá a bélyegét a vásárlási kedvre. Mind a régióhoz, mind pedig az EU nyugati tagállamaihoz képest a hazai ingatlanárak alacsonyan vannak – míg Pozsony külvárosában 25-28 millió forintot is elkérnek egy átlagos panellakásért, Budapesten ennyiért már jó minőségű, jó helyen található új építésű ingatlant lehetne vásárolni, panelből pedig legalább kettőt.

Önerő nélkül már nem megy

A válság begyűrűzésével változtak a hazai vevők lehetőségei is, nehezebb hitelhez jutni, eltűntek a 0%-os konstrukciók a piacról, valamint a banki értékbecslők ceruzája is vastagabban fog: könnyen előfordulhat, hogy alacsonyabbra értékelik a kinézett lakást, mint mondjuk egy évvel ezelőtt tették volna, vagy éppen már nem találják elfogadhatónak azt a jövedelmi szintet, ami egy éve ilyenkor még simán átcsúszott volna a hitelbírálaton.

Sokan gondolnak arra, hogy az állami támogatási rendszer igénybevételével teremtik elő a szükséges tőkeerőt, ennek azonban könnyen gátat szabhat, ha a megszellőztetett tervek szerint például a szocpol kedvezmény feltételeit szigorítanák, vagy rászorultsági alapon folyósítanák. Korábban előfordult, hogy a hiányzó tőkét néhány vásárló személyi hitelből pótolta, azonban a mostani 30% körüli THM szintnél ezt már nagyon kevesen választják.

Forrás: http://ingatlanhirek.hu/index.php?cmd=hir_profile&news_id=4695&channel_id=2

2009.01.11.

Visszavetette az ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, miközben a vevők között egyre határozottabban vannak jelen azok, akik készpénzzel, befektetési céllal vásárolnának ingatlant. Mindemellett nem várható, hogy az árak jelentősen csökkennének.

Eltérő mértékben, de csökkentette a Napi által megkérdezett ingatlanközvetítők forgalmát a hitelfeltételek szigorodása, a kölcsönök drágulása. A lapunknak nyilatkozók többsége 10-30 százalék közé teszi a visszaesés mértékét, de nem ritka az a vélemény sem, amely szerint a fekete leves még csak ezután jön.

Akár 30 százalék is lehet a mínusz

Nem tömeges jelenség, de az üzletkötések néhány százaléka már amiatt esett kútba, vagy halasztódott el, mert a vevő nem olyan feltételekkel kapott volna hitelt, amilyenre számított – tájékoztatott Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Hozzátette: ez leginkább a tömegpiacon, azaz a 15-25 millió forint közötti árú ingatlanoknál volt tapasztalható, hiszen aki 60-80 milliós kategóriában nézelődik, más anyagi helyzetben van.

Rosszabb helyzetről számolt be a Palace Ingatlantanácsadó vezetője. Nagy Balázs szerint a lakáshitelezési kondíciók változása a vevők 20-30 százalékánál hiúsította meg a vásárlást november-decemberben. Ez jellemzően azt a kört érintette, akik a válság elmélyülése előtt egy pozitív banki előminősítés birtokában lefoglalózták a lakást, azonban nem siettek túlzottan a szerződéskötéssel. A várakozás ideje alatt pedig lényegesen átalakultak a kondíciók, s mire szerződéskötésre került volna a sor, a másfélszeresére ugró törlesztőrészletek elől meghátráltak, akár a befizetett pénzt is veszni hagyták.

Valóban okoz nehézséget a piacon a hitelfeltételek szigorodása, de inkább az jellemző, hogy azok a potenciális vevők, akiknek bármilyen komolyabb gondjuk lehet a hitelfelvétellel, nem is kezdik el az ingatlankeresést – osztotta meg az Otthon Centrum tapasztalatait Kühne Kata, a társaság franchise-igazgatója. Ez azt eredményezte, hogy a téli szezonban 15-20 százalékkal esett vissza az OC irodáinak forgalma, míg a piac egészét tekintve 20-30 százalékos lehetett a csökkenés mértéke. A nagyobb ingatlanközvetítő láncokat azért éri késleltetve a forgalom apadása, mert az év végére sok, nyáron vagy ősszel indított ügylet lezárása maradt.

Körülbelül a vásárlók 20 százaléka tűnt el a City Cartel ügyfelei közül is, ennyivel esett vissz a cég forgalma – válaszolta a Napi kérdésére Vajnági Pál cégvezető. Leginkább az önerő nélküli vevőket vesztették el a hitelezés szigorodásának a hatására. A vevők másik része a növekvő törlesztést nem vállalta, és sokakat a bank utasított vissza – tette hozzá Bártfainé Sándor Gyöngyi hitel-koordinátor. A visszautasítások gyakori oka a szigorúbbá váló értékbecslés. A hitelfedezeti értéket a bankok egymástól eltérően, de a korábbinál alacsonyabb szinten állapították meg.

Murányi szerint akkor lesz igazán érdekes a piac, amikor teljes egészében begyűrűzik a válság a hazai reálgazdaságba, míg Kühne arra kíváncsi, tavaszra lesz-e olyan állami intézkedéscsomag, ami megpezsdíti az egész gazdaságot, így az ingatlanpiacot is.

Így látják a kisebb irodák

A kisebb irodák tapasztalataira szintén kíváncsiak voltunk – ezúttal is az IngatlanMax.hu, az ingatlanközvetítők országos hirdetési felülete volt a segítségünkre.

Egy 48 millió forintba kerülő, a Mátrában található családi ház adásvétele úgy hiúsult meg, hogy a kiszemelt bank értékbecslője mindössze 28 millióra taksálta az ingatlant – hozott példát a piaci feltételek szűkülésére a Csalogány Ingatlan vezetője. Bocskovné Lola hozzátette: hasonló történt egy III. kerületi ikerházfél esetében is, ott bár a vevő és az eladó megegyezett a 40 milliós vételérban, az értékbecslő csak fele ekkora összeget tartott reálisnak.

Az elmúlt év őszétől kezdve több ügylet nem jött létre azért, mert az ügyfél nem kapott elég hitelt – tapasztalta Dócs Kata, az IngatlanBudapest Kft. vezetője. Szerinte jelenleg legalább 30 százalék önrésszel kell nekiindulni a kölcsönigénylésnek, de még ekkor sem biztos, hogy a kérelem átmegy minden akadályon, hiszen feltétel a munkahely, a megfelelő jövedelem, és az elbírálás során az is fontos, hogy hol található a kiszemelt lakás.

Azok az ügyfelek, akik nulla vagy minimális, 10-15 százalék önerővel szerettek volna lakást vásárolni, kikerültek a vevők köréből – mondta Kovács Teréz, a Mirea Holland-Magyar Ingatlantanácsadó vezetője. A megfelelő jövedelemmel rendelkező alkalmazottak még ma is könnyebben jutnak hitelhez, ám egyre kevesebben merik vállalni a hosszú távú kölcsön törlesztését. Kovács Teréz szerint feltételezhetően nemcsak a készpénzes vételek aránya, de azok volumene is nőni fog, ugyanis egyre többen lehetnek azok, akik eddig egyéb befektetési formákban őrzött megtakarításaikat ingatlanba fektetik.

A hitelfeltételek szigorodása jól érezhető a Balaton déli partján is – tájékoztatta a Napit Békési Béla, az Ingatlan Munkaközösség balatonboglári irodájából.
Folyamatosan jönnek ügyfelek, akik kisebb házat keresnek, mert nem fogadja el a bank a hitelkérelmüket, amivel drágább ingatlant tudtak volna vásárolni. Komoly gondokat okozott a devizaárfolyamok hullámzása is, a változások miatt ugyanis több esetben már csak a folyósításkor szembesültek azzal, hogy a megváltozott kurzus miatt módosítani kell a szerződést. Ez újabb hetekbe, hónapokba telt, de közben egyre rosszabbodtak a hitelfeltételek is.

A készpénzes vásárlók helyzete sokkal jobb, ők most szinte dőzsölhetnek az ajánlatokban, az eladók viszont attól félnek, hogy beragadnak a pénzükkel, és már eleve úgy jelentkeznek, hogy amennyiben sikerül eladni az ingatlant, abban a pillanatban megvennék a másik házat. Ha viszont bármelyik láncszem elszakad, a sok munkával felépített eladási összefüggések összedőlnek – az esetek többségében valahol el is vérzik az ügylet. Ez azt is jelenti, hogy folyamatos, élénk érdeklődés mellett minimális a valós eladások száma, kevesebb, mint az elmúlt év hasonló időszakában.

Óvatosabbá váltak a hitelre pályázók

A szakember hozzátette: mind az ingatlanosok, mind a vevők óvatosabbá váltak, hiszen míg korábban bármilyen egyéb célra is jelzálogfedezetű hitelt vettek fel, addig most szorosan az ingatlanvásárláshoz igazítják a kölcsönt és csak a feltétlenül szükséges nagyságú összeget igénylik a banktól. További változás, hogy az ingatlant keresők őszintébben feltárják pénzügyi helyzetüket a hitelközvetítők felé, így könnyebb is elvégezni a hitelszűrést.

A novemberi hitelfelvételi csúcs Nagy Balázs szerint egyebek mellett annak volt köszönhető, hogy néhány bank értesítette a vele szerződéses kapcsolatban álló fejlesztőt arról, hogy az ügyfelek már csak két hétig vehetik fel a hitelt a régi feltételekkel, így az eladók idejekorán értesíthették a vevőiket is. Az igazán kellemetlen helyzetek ott adódtak, ahol ez a lépés kimaradt, s a vevő egy pozitív hitelbírálattal a birtokában írta alá a szerződést, majd utána szembesült a másfélszeres törlesztésrészlettel.

Merre mennek az árak?

Ami az árak irányát illeti, az OC legfeljebb csak minimális csökkenésre számít, de a piacon nagy lesz a szórás. Hiszen míg a nagyvárosok kedvelt területein nem olcsóbbodnak az ingatlanok, addig a rosszabb környékeken, a nem korszerűsített, épp ezért magas rezsijű panelek esetében, vagy azokon a kisebb településeken, ahol nehezebb hitelt kapni, esetenként 15-20 százalék is lehet a mínusz.

A Duna House szakértője a következő néhány hónapban nem számít számottevő árcsökkenésre a lakáspiacon. E prognózist egyrészt arra alapozza, hogy a szlovákiai árakhoz viszonyítva továbbra is olcsónak számít a magyar piac, másrészt pedig az eladók egy bizonyos szint alá nem mennek, azaz ha nem nagyon sürgős, nem értékesítik ingatlanjukat. Továbbra is van ugyanakkor példa arra, hogy irreálisan sokra tartja lakását, házát a tulajdonos.

Murányi beszámolója szerint a lakóingatlan-piaci forgalom csökkent ugyan, de nem drasztikus mértékben, a hitellehetőségek rosszabbodása miatti keresletcsökkenést ugyanis jórészt pótolták a más piacokról – például az értéktőzsdéről vagy a devizapiacról – átnyergelők vételei. Utóbbi befektetők a könnyen kiadható lakásokat keresik.

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=392937&place=friss