Bejegyzések ‘értékbecslés’ témakörben

2010.01.11.

2010. január 1-jén hatályba lépet a vagyonadóról szóló törvény. Mostantól elérhető az APEH honlapján az újonnan bevezetett ingatlanadó kalkulátor is.

Az APEH honlapján közzétett vagyonadó kalkulátorral bárki kiszámolhatja a fizetendő vagyonadó összegét.

Mit számol ki a kalkulátor?

A kalkulátor által kiadott összeg a becsült forgalmi érték, amely nem minden esetben lesz azonos a tényleges forgalmi értékkel, mert lehetnek az ingatlannak olyan sajátosságai is, amik befolyásolják az ingatlan értéket. Ez leginkább a nagy alapterületű lakások/házak esetében lesz érdekes, ahol nagymértékű eltérések lesznek az adott ingatlan egyedi sajátosságai miatt. Ezeknél a lakásoknál ill. házaknál a becsült forgalmi érték gyakrabbanfog eltérést mutatni a tényleges forgalmiértékhez képest. Mellékesen a pontos forgalmi érték megállapításához kizárólag egyedi ingatlan értékbecslés lehet alkalmas.

TIPP: Ha az adózó a bevallásában a kalkulátor által becsült értéket tünteti fel, akkor az adóhatóság egy esetleges adóellenőrzés eredményeként terhére adójogi szankciót nem állapíthat meg, ha ingatlana valós forgalmi értéke magasabb a bevallásban szereplő értéknél.

Kinek kell ingatlanadót fizetnie?

Bevallást akkor kell tenni, ha a lakás számított értéke meghaladja a 30 millió forintot. Fizetni akkor kell, ha a lakás forgalmi értéke is meghaladja a 30 millió forintot. A számított érték az alapterület és a törvény mellékletében megadott négyzetméterárakkal felszorzott összeg, amelyet több tényezővel kell korrigálni. A forgalmi érték viszont a valós piaci árat mutatja, vagyis ha holnap eladnánk a lakásunkat, akkor mennyit kaphatnánk érte.

Hogyan kell kiszámolni az ingatlandó mértékét?

Ahhoz, hogy megtudja miként számol a kalkulátor, tekintse meg korábbi cikkünket az ingatlanadó mértékének kiszámolásáról.

Mikor kell megfizetni az adót?

Az ingatlanadóra vonatkozó bevallást mindenkinek a rá vonatkozó éves bevallással együtt kell benyújtania: az evásoknak és egyéni vállalkozóknak február 25., a magánszemélyeknek – és azoknak, akik semmiféle adóbevallás benyújtására nem kötelezettek – május 20. az ingatlanadóra is vonatkozó bevallás határideje.

A lakóingatlanok adóztatásánál, a mentesség és kedvezmények megállapításakor nem a tulajdonrész, hanem az egész ingatlan forgalmi értéke a mérvadó. Vagyis, ha hárman azonos tulajdoni arányban birtokolnak egy 66 millió forintot érő ingatlant és életvitelszerűen ott is élnek, hiába kevesebb a tulajdonrészük 30 millió forintnál, ingatlanadót kell fizetniük a tulajdoni hányaduk szerint.

A kalkulátor által használt ingatnaár adatbázis

A becsült forgalmi érték kalkulátor a 2008. január 1-jét követően kiszabott illetékek adatbázisát használja fel, ami 800 ezer ingatlan forgalmi értékének adatait jelenti. Az adatbázist a helyi viszonyokat jól ismerő, megfelelő szakmai képesítéssel, tapasztalattal rendelkező munkatársak állították össze, támaszkodva a hatósági eljárások során megállapított egyedi forgalmi értékekre a Pénzügyminisztérium és a Központi Hivatal szükséges koordinációja és felügyelete mellett.

2009.05.05.

A gazdasági válság miatt átértékelődnek a jövedelemtermelő ingatlanok, melynek következtében az ingatlanbefektetések hozamai is. A piac szereplőinek ismerniük kell az ingatlanok aktuális értékét, de a válság óta eltelt időszak tranzakció-hiány miatt nincsenek összehasonlító adatok, ezért az elvárt hozam nem ismert.

Az árazási bizonytalanságot az is fokozza, hogy jelenleg az eladói és vevői elképzelések, általában, jelentősen távol esnek egymástól. A megváltozott helyzettel az ingatlan értékbecslőknek is szembe kell nézniük, és igazodni a jelenlegi helyzethez. 

Fontos szempont, hogy egy konkrét ingatlanra vonatkozó elemzésnél nem szabad a korábbi, pénzügyi válság előtti, értékbecslésben szereplő értékből kiindulni és az aktuális értéket ehhez az értékhez viszonyítani. Az új viszonyokat ismerő értékbecslő tisztában van azzal, hogy a válság elmélyülésével egy teljesen új helyzet állt elő a globális befektetési piacon, beleértve természetesen az ingatlan-befektetéseket is. Ez az új szemlélet hosszútávon meghatározó lesz, azaz nem arról van szó, hogy egy átmeneti időszak után az értékek majd automatikusan visszaállnak a korábbi értékszintekre.

„Tranzakciók hiányában, a hozamszint minél pontosabb megállapítására törekvő értékbecslőnek vissza kell térnie az alapvető megközelítéshez. Ez egyrészt az ingatlanbefektetés összehasonlítása az adott piacon elérhető más befektetési lehetőségekkel a hozam/kockázat alapján, másrészt az adott ingatlanpiac összehasonlítása a többi versenyhelyzetben lévő ingatlanpiaccal a tőkevonzó képesség szempontjából, illetve ismét a hozam/kockázat elemzése alapján. A jelenlegi tőkehiányos időszakban Magyarország európai szinten van versenyben a befektetők kegyeiért.” – véli Tilki Róbert.

A konkrét értékbecslői elemzések fő iránya természetesen az adott ingatlan hozamszintjének becslésére vonatkozik, azonban a jelenlegi helyzetben előtérbe került az ingatlanok jövedelemtermelő képességének, valamint a jövőbeli bevételek kockázatának a korábbinál alaposabb vizsgálata. A GVA Robertson szakemberének véleménye szerint itt elsődlegesen fontos, hogy az értékbecslőnek legyenek közvetlen és szinte naprakész információi az aktuális piaci viszonyokról és trendekről. 

A kialakult helyzetben követendő értékbecslői magatartásra vonatkozóan egyes szakmai szervezetek, mint például az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – Okleveles Ingatlanszakértők Angol Királyi Intézete) is megfogalmazták ajánlásaikat tagjaik számára. Tehát, az ilyen szakmai szervezeti tagsággal rendelkező értékbecslő cégek nemzetközi szinten kidolgozott elvek szerint járnak el, ezzel is garantálva véleményük megbízhatóságát. Ilyen szervezeti tagság a megbízónak is fontos szempont lehet az értékbecslő kiválasztása során.

Forrás: http://ingatlanok.hu/hirek/20090505/jovedelemtermelo-ingatlanok-uj-szempontok-az-ertekbecslesnel?rp=hirek&rt=ajanlo