A jelzáloghitel piac virágzását a kamattámogatott forint alapú hitelek indították, azonban a támogatások csökkenése miatt előtérbe kerültek a devizahitelek.

A devizában jegyzett lakáshiteleknél létezik néhány kockázati tényező és költség, melyek a forint alapú hiteleknél nincsenek. Ezeket érdemes megismerni annak érdekében, hogy felelősen tudjunk dönteni a hitel felvételénél, illetve tudjuk mi a teendő, ha gondok lennének (a ”gondokról” bővebben lent).

A kockázati tényezők beteljesülése esetén drágul a hitel törlesztőrészlete. Az alábbi táblázat ezt jól szemlélteti:

Árfolyamkockázat

Annak a kockázata, hogy a hitelünk devizájának árfolyama változik, ingadozik. Pontosabban ez azért jelent nekünk kockázatot, mert forintban fizetjük vissza a devizában jegyzett hitelt. A forintban befizetett havi törlesztést a bank átváltja az adott devizanemre, így a konverzió (átváltás) miatt keletkezik az árfolyamkockázat.

Magyarul: a devizahitelek havi törlesztőrészletét a bank NEM forintban határozza meg, hanem az adott devizában. Tegyük fel, hogy a havi törlesztőrészletünk 100 Euró. Mivel mi nem 100 eurót utalunk át a banknak havonta, hanem az annak megfelelő forint összeget, az aktuális árfolyam függvénye, hogy pontosan mennyit kell forintban fizetnünk. Ha pl. ma 250 forintért kapunk 1 eurót, és 100 EUR a havi törlesztőrészletünk, akkor az e havi törlesztésünk 25.000 forint. Viszont ha jövő hónapban már 260 forintért kapunk 1 eurót (a forint gyengült az euróval szemben), akkor jövő hónapban már 26.000 Ft-ot kell visszafizetnünk. Mivel előre nem lehet megjósolni az árfolyamok változását, ez kockázatot jelent nekünk.

A forint erősödése az adott devizával szemben a törlesztőrészletek csökkenését, a forint gyengülése a törlesztő részletek növekedését jelenti.

Az árfolyamkockázat kezelése

1. Árfolyamgarancia: vannak olyan devizahitelek, melyeknél a bank árfolyamgaranciát nyújt, azaz egy előre meghatározott árfolyamsávon belül nem érvényesíti a törlesztőrészletben az árfolyam változását. Ha viszont az árfolyam kilép ebből a sávból, akkor már változik a törlesztőrészlet is.
2. Azonos devizában törleszteni a hitelt, mint amiben felvettük, vagyis pl. a svájci frank alapú hitelünket, nem forintban, hanem frankban fizetni havonta. Ez ritkán lehet alternatíva, mivel jövedelmünk jellemzően forintban keletkezik.
3. Hitel átváltás: olyan banknál vesszük fel a hitelt, ahol valamilyen módon át tudjuk váltani a hitel devizanemét forintra. Ennek 2 altípusa van:
4. 1. A hitel refinanszírozása más hitellel, vagyis az eredeti hitel teljes előtörlesztése egy másik hitelből, aminek más a devizaneme.
   2. A hitel devizanemének átváltását már több bank lehetővé teszi.

Kamatkockázat

Ha az adott deviza irányadó kamata emelkedik, akkor emiatt nőhet a devizahitel kamata is, ami a havi törlesztőrészlet növekedését hozza maga után.

Devizahitel költségei

A devizahitelnek lehetnek olyan költségei, melyek a forinthiteleknél nem léteznek:

• A devizahitelek konverziójából keletkező árfolyamrés. Erre úgy kell gondolnunk, mint valutaváltásnál az árfolyamokra, ahol ugye van eladási, meg vételi árfolyam. Amikor a bank folyósítja nekünk a hitelt, azt az eladási árfolyamon konvertálja az adott devizanemből, viszont az általunk forintban visszatörlesztett összegeket vételi árfolyamon számolja.
  A folyósítási és törlesztési árfolyamok közötti különbözetet hívjuk árfolyamrésnek. Hogy ez mennyi, az bankfüggő. Lényeges különbségek lehetnek bankok között, a hitelek összehasonlításánál ezt is figyelembe vesszük.
• Ha a konverziós díj még nincs benne a törlesztőrészletben, azt külön felszámolja a bank. Ez viszonylag ritka.
• Vannak olyan bankok, ahol előírják, hogy a hitel mellé nyitnunk kell devizaszámlát, mert csak úgy tudják elvégezni a deviza konverziót. Ez az ügyfél számára azt jelenti, hogy annak a devizaszámlának a számlavezetési díját is ki kellene fizetni.

A PSZÁF tájékoztatója részletes információt nyújt a devizahitelekről, letölthető itt.